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谈谈贷款预批

作者: 何 悦    人气:     日期: 2004/10/18

所谓贷款预批(pre-approval)就是在您买房甚至在看房以前,银行根据您的经济情况预先评估出来您可以贷款的数额。贷款预批的好处就是在您买房的时候,就可以有把握地出价。特别是现在,房屋市场十分活跃,房地产公司经常利用Auction(拍卖)或者 Tender(竞价)出售房屋,而您参加Auction所出的价格必须是无条件的,即使是Tender经纪也通常建议无条件出价。即使您不参加Auction或者Tender,而只是针对某个房屋出价的时候,如果您已经办好了预批,就可以少一个贷款的条件,这样就更有利于您讨价还价,更容易买到您所喜欢的房子。

 

预批主要是要看三个方面的情况。首先是看您有多少首期款,首期款的多少主要是相比较您所准备购买房屋的价值而言的,也就是占购屋价值的百分比。一般大家在买房的时候心中都会有一个大概的价位,例如30万或40万,多数顾客都能够支付至少20% 也就是6万或8万元。这就是首期款。第二就是您的偿还能力,也就是您的收入情况。看您的收入能否支付得起余下的80%贷款。第三就是您的信誉,比如您在银行存款记录或是帐号的的运行情况及在新西兰的信誉情况。银行在做贷款时要对贷款人做信誉调查的(credit check)。

 

根据以上的三点,您打算做贷款预批就需要准备相应的材料。例如首期款证明。比如说有些银行需要看您3-6个月的银行对帐单,从中可以看出这些钱确实是您自己存下来的而不是临时酬借来的。当然对于我们许多新移民来说,许多钱是从海外带来整笔存在帐上的,这也是可以接受的。第二您要提供收入的证明,比如说工资单、雇主的证明信。如果您是自己做生意,那么银行会要求您提供会计给您做的年终帐。如果您是最近才做生意还没有年终帐,您可以提供Invoive 记录本,或是GST报表,银行可以据此估计您的年收入情况。您的会计也可以写一封信证明您的年收入。第三就是信誉方面的考查。这一点是由银行来做的。一般来说华人在信誉方面极少有出现问题的。出问题的时候往往就是在hire purchase,即分期付款买比如说汽车、电器等等没有按时偿还而欠下坏帐。还有时是搬了家但电费、电话费等没有付清。这时这些公司就会把这些坏帐或死帐转到了追债的公司,追债公司不仅负责追债,而且将某人在什么时候欠了谁多少钱等等输入其点脑系统。银行一查就能查出来。如果有了这种记录也确实有特别的原因的话,向银行解释清楚,多数情况下银行也能通融。

 

一般来说,如果您能支付所购买房屋价格的20%的首期款,贷款就会比较容易简单,也不必付所谓的"高风险费。"但是实际上首期款并一定要是20%,如果您的收入稳定,或是生意的赢利确实很好的话,首期款有时候可以更少,甚至只付5%,当然这样贷款难度就大一些,而且要付"高风险保险费。"因为这时批贷款的往往不是银行本身,反而是银行的保险公司了。所以对于贷款额要高于80%的客户,我都建议他们一定先做一个贷款预批。这样您购屋出价时才会更有把握。

贷款预批的有效期一般是90-120天,每个银行会略有不同。若您在这个时间范围之外才看到中意的房子,并不等于说该预批已经完全失效,如果您个人的经济情况没有改变,一般这个预批还是可以继续用的,只是再要填张申请表罢了。

 

还有一点是如果您做贷款预批,最好要尽大限度的多申请一些。在您买房的时候会经常出现这种情况,即开始考虑买房是可能希望买的房子是20万元左右的,但是在看了一段时间的房子之后,价越看越高,最后往往买下的是25万甚至30万的房子。所以您做贷款预批的时候,不妨申请高一些的额度。到时候用不了没有关系的。

 

所以说若您确实考虑在买房子,建议您不妨先衡量一下贷款的能力。有经验的贷款顾问可以根据您的财政收入状况在几分中内记算出您所能贷款的额度。对于准备参加Auction Tender的顾客,或者是北方话讲贷款比较"擦边儿"的顾客,建议您提早做出贷款预批,这样您就有比较充足的心理准备了。况且做贷款预批是完全免费的。

 

本篇只是简单介绍了贷款预批的做法和好处。实际上贷款时要考虑的其他因素还很多,也并不是每个顾客都适合做预批的,要具体情况具体分析。假若您有不清楚的地方,欢迎来电查询。

 



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