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公售私售与贷款估价

作者: 何 悦    人气:     日期: 2004/10/18

在新西兰,买卖房屋主要有公售与私售两种形式。所谓公售,就是通过房地产公司在市场上公开销售。 房屋买卖成交之后,地产公司收取一部分佣金。相反,私售则是屋主自己卖房子,不通过房地产公司,因此也就免去了佣金的开支。在这里绝大多数的房子都是通过房地产中介以公售的形式出售的,但私售的事例也屡见不鲜。

 

从银行贷款角度来讲,私售和公售有什麽不同呢?

 

一般来讲,如果是通过房地产公司售出的房子,银行对成交价格均予以承认。房地产经纪对本地市场情况了解,对于所卖的房子也做了仔细的考察,在定价时,会对照周围房子的销售价格,帮助房主定出一个比较合理的价位。虽然所定价格中包含了讨价还价的余地及佣金成分,其价格确是市场真实的反映。所以只要是公售的房子,银行会贷款到成交价的80%而不需要再行估价了。但假如您要贷款超过成交价80%的话,银行便认为是比较高风险的贷款。因此即使是公售,银行也一定要求另做估价。最近经常发生的另一种情况是,买卖成交价与政府估价相差太大。为证实房子的最准确价格,银行也往往要求需要贷款的买方再行估价。

 

不难理解,亲友之间的买卖往往采用私售的形式,简单也省钱,相互抱着不赔也不赚的态度。但也有不少屋主不怕辛苦,自己在报上登广告私售房子的。在私售的情况下,有一个问题,就是除了买卖双方看过这个房子并谈好了价外,没有一个第三方的参与意见。虽然有政府估价,但也只是作参考,并不能代表房子的真正价值。所以,一般情况下,对于私售的成交价格,银行是不作为贷款的依据的,一定要求再做一个估价。估价结果如果与成交价相同,则没问题﹔如果不一样的话,银行是取二者中较低的价格来做贷款的。例如成交价为25万,估价结果为24万,银行取用24万﹔若估价结果超过25万达到了26万,银行则取25万的买卖价。反正银行是保证自己不吃亏的。

 

大家也不要以为私售就一定便宜,其实并不见得。如果您对所买房的地区房价非常熟悉,私售时便有把握,多数情况下真能买到便宜的好房﹔相反如果您对所买房的地区房价不熟悉,由于没有中间经纪人的引导,有时甚至会买得高呢。很多的屋主(尤其是当地kiwi),在私售前便请来估价师将自己的房子评估,根据评估结果定价出售。这样对卖方来讲,他/她知道开价是合理的﹔对买方来讲,看到估价师的客观报告,买得也心安。

 

从上看出,估价师在整个贷款中起着相当重要的作用。很多时候,一个贷款的成功与否,就在于估价的结果了。估价师虽然不受雇于任何一家银行,但在有贷款的时候,他们则是为银行服务的,他们等于是银行的眼睛,替银行实地查看,测量,调查房子的title,指出有任何存在或潜在的问题,列举类似房子的销售价格,做出市场风险分析,报告出他们认为的房子的合理价格,并建议银行应贷款的额度等等。一份估价报告文字加照片, 一般都要十几页。银行便根据估价报告的结果,决定其贷款的最高额。估价师同会计律师一样,要经过严格的训练和考试才可以有资格持牌的。

 

如果出现上述几种情况,银行要求您去估价,该怎样办呢?首先您要问清您贷款的银行是否要求一定要到其指定的地方去估价。多数银行没有这个规定,但有些银行有。之后您便可联系估价师了。我认为您一定要找您所买房当地的估价师替您评估,因为他们对当地的市场情况最了解。不要为能便宜十几快钱,跨区找估价师。例如,您买的房子在Mt Eden, 就不要到Panmure去找,最好找Mt Eden/Remuera一带的估价师来替你评估。如果您买的是city的公寓,更要注意找到合适的估价师。因为city的高层公寓是一个新的领域,很多估价师都不太熟悉这一市场,只有一些大估价行里才有专门的估价师会做。您做估价,总希望价钱可以评估得比较好﹔具我的经验,如果估价师对您所买的区不了解,估价的结果往往偏低。所以,小的估价师往往只做固定的区域﹔大的估价行中,各个估价师的分工地域也不一样就是这个道理。注册估价师英文叫做"Registered Valuers", 您在电话簿黄页中就可以找到(排在"valuers" 一栏)。华人估价师只有两三位,均忙得很,要提前一周订约才行。估价的费用按房子价值计算,一般为$350-$400。估价报告一式两份,一份寄到提供贷款的银行,另一份寄给您自己保存。

 



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