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买房前后

作者: 何 悦    人气:     日期: 2004/10/18

以前的文章多数介绍的是贷款和利息方面的知识,这次我想给大家介绍一下有关买房与贷款前后的事项,相信对于初次买房的人或许会更有帮助。

 

买房,自然首先要做的是看房。看房呢,首先要决定在哪个地区买。奥克兰东南西北中五个大区,先要选定大方向。之后要再缩小范围,在大区中的几个小区看房。看房时,对于您想要买的房子要有一个基本的要求,例如几个睡房,几个卫浴,砖瓦还是木制,多少年新的,对学校和交通有无特殊要求等等。这些基本的概念先确定下来,才可以有倾向性地去选房子。

 

其次您要决定购屋的基本价钱,或者说最上线是什麽。这时我们这些做贷款的人士便能够给您帮助了。一般来讲,银行可以贷款到您买价的80% 。如一栋 25万的房子,您的首期款要为5万,银行可以给您贷款20万﹔如果您的收入比较高并稳定的话,银行甚至可以给您贷到95%。贷款除了要考虑首期款外,还要考虑的就是您的偿还能力,也就是收入情况。计算偿还能力就比较复杂了,每人的情况都不同,各个银行的计算方式也不一样,所以您要是想知道您能否能贷到款,每个月的还款额是多少,就一定要先同我们贷款经纪人联系了。

有了前面这两项,您便可以比较有的放矢的去看房子了。看房时,最好找对您所要区域比较熟悉的经纪,因为他们对那一带的房价、居民、学校、购物等等情况比较熟悉,能给您更好的指导。

 

看中了某个房子就该出价了。整个这一讨价还价的过程都是由地产经纪中间协调促成的,您一般是不会与房主直接接触的。买卖合同看似简单,却包含了诸多内容。本人不是法律专家,不在这里妄加评说,仅谈谈与贷款相关的几项。

 

合同中写了价钱,这就是双方都签字同意的价格了。一般情况下,银行就是按这个价格给您贷80%或您需要的数目。价钱一旦谈妥,您要先付定金给房地产公司(一般是价钱的10%)。 除非是无条件的,一般合同中有三个日期:一个是合同生效的日期,一个是贷款日期,另一个是交割日期。贷款日期一般在生效期后的5-10日,也就是说,价格谈好后,买方要在5天或10天之内将款贷下来。我们这些贷款经纪就要在这段时间里去见顾客,讨论好贷款方式等,将申请材料递交给最合适的银行。银行根据申请人的情况决定批与不批贷款。一旦批准,银行便会出信给买方的律师,确认贷款的总金额,同时银行会做出相应的贷款文件发给律师。只要银行在合同所要求的510日内出了信,就说明贷款条件已经满足了。多数情况下,5-10日搞定一个贷款,时间是很充裕的了。但个别时候由于房屋本身或客户经济情况等原因,在这个时期内贷不到顾客需要的数目,买方可以申请延长时间,或者宣布贷款失败。若宣布贷款失败,这份合同便作废,买方先支付的定金也退回。这个贷款日期写多少天才好呢?地产经纪会与您讨论,一般比较常见的是7个或10个工作日。 所谓交割日期就是拿钥匙搬家的日期,一般在合同生效的1-3个月内,也可以根据买卖双方的各自情况双方商定。

 

细心的您可能已经注意到,在买房过程中除了地产经纪和贷款经纪以外,还有一个人起着重要的作用,就是您要有一位律师。新西兰规定,买卖房屋要由律师来完成。您的买房合同的原件房地产经纪会寄到您的律师处,以后同卖方的任何交涉都是由您的律师代表您与对方的律师相互进行的。所以在买房之前您还要联系好一位律师。如果您不知道用哪家律师行好,地产经纪和贷款经纪一般都可以为您推荐。

贷款批准之后到交割之前,您还有一件非常重要的事情要做,就是做好房子的保险。这是银行硬性要求的,没有有效的房屋保险,银行在交割当天是一定不放款的。房屋保险很便宜,一般每月25-35元。各大银行为了扩展业务,也都在放贷款的同时代理保险,所以如果您愿意,也可以在您所贷款的银行做房屋的保险。

 

一切具备,在房屋交割前2-3日,您的律师会同您联系去他/她的办公室签字。假如银行贷款给您80%,您要将余下的10%的钱也带去(别忘了您签合同时已经付了10%了)。当然律师要将律师费等等也加上去。您还要带上保险单和您的有效证件。在律师那,您要签银行贷款合同书,律师会同您解释合同的内容。之后您就在可以回家静侯佳音了。到了约定的交割日,银行将80%的款转到您律师的信托帐户,律师将所有的余款转到卖方律师的帐上,卖方律师便通知房地产经纪钱已全部收到,可以放钥匙了。这时(往往是下午)您的地产经纪便会给您打电话,通知您到他公司拿钥匙,很多时候他们会送钥匙到您家,您就可以搬家啦!

 

搬入新居之后,房地产经纪和律师的事就基本结束了,而贷款经纪的服务并没有完全结束。您的贷款是25年期的呦,今后您在偿还贷款的过程中有任何疑问,贷款经纪仍然会提供相应的服务。当您买第二栋,第三栋房子的时候,必须考虑到第一栋房子的贷款情况,所以找到一位既专业又乐于提供长期服务的贷款经纪是十分重要的。

 



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