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谈谈投资房的利弊

作者: 何 悦    人气:     日期: 2004/10/18

或许您还记得我在上期就各种投资方式做了简短的介绍和评论。细心的读者可能会注意到在这几种投资方式中,我比较倾向于管理基金和房地产的投资。我想这次主要谈一谈关于投资房地产的好处,同时也要谈一谈一些与之相关的问题。

 

毋庸置疑,谈到投资,大家首先要关心的是投资的回报问题了。管理基金和房地产哪个回报更好呢? Building Wealth Through Rental Property一书的资料统计,从1960-1995年间,房地产的回报是年平均为10%,高于管理基金的9%。但也有人认为,如果从用上个世纪100年的时间来比较,管理基金的回报是略高于房地产的。好了,假设两者的回报没有太大的区别的话,为什么我比较倾向于房地产的呢?关键在于,管理基金的投资一般您用的是自己的钱,而房地产的投资主要用的是银行的钱。大家知道,在您买房的时候,您只需要用很少自己的钱(首期款),或是根本不用自己的钱(用自己的住房来抵押)买投资房。对于一般人来讲,自己的钱终究是比较有限的,而买投资房的时候,您却可以充分利用银行的钱,加大投资的总数。我想这也是投资或做生意的理想境界之一,即用别人的钱来投资赚钱 ,在英文中这叫OPM Other people's money

 

打个比方说吧,假设您现在自己拥有一栋已经付清了的价值30万元的自住的房子,夫妻二人年收入加在一起是8万元,同时还有5万元的现金存款。如果您做管理基金的投资的话,那么您投入也只能是5万元。假设年增值率是10%的话,那么一年下来也就是增值了5000元。而如果您用这些钱去做房屋投资,就可以向银行贷款多买两栋(实际上可以更多)200000万元的房子,总投资额是400000元。如果我们也按年增值率10%来算的话,那么一年下来总升值是40000元。当然您是要给银行支付利息的。但大部分利息是租客替您支付的了,您所得的是资产的升值。您看,区别就在这里!

 

买投资房的好处还不只只限于可以用别人的钱为自己投资,如果您现在还有一份职业,您交纳的个人所得税或许可以从政府退还一部分。实际上许许多多的高收入者都是利用出租房的亏损来获得政府的退税。比方说,您年收入是50000元,而一年下来一个出租房您亏损了6000元(主要是所付的利息、地税、保险、维修、折旧等等支出总和大于租金收入),那么政府就按照44000元给您打税。因为38000年薪以上部分是按34%打税,那么您所能退税的金额就是 6000 X 34% = $ 2,040。所以说,买投资房自己所要付出的部分往往比大家想象的要少,银行的利息主要靠租金以及政府给您减的税来支付,差额部分自己补贴一点。 这种个人的补贴有时是非常少的,按刚才我们所假设的算法,一个投资房在房租和政府的退税之外,实际上个人一年所需要付出的是$3960,那么一个星期才$76 元就够了。 关于退税和如何退税的问题,这里仅仅是个简介,具体细节和操作,您还要请教会计师才好。

 

实际上许多朋友对于买投资房的道理不是不了解的,但是在实际操作过程之中却经常不能坚持下来,出现半途而废的现象。这是为什么呢?我想主要是两个方面的问题吧。一是在房地产相对低落的时候,对其长期升值的信心动摇了。二是管理上出现的问题,即许多人实在无法忍受投资房所带来的诸多的麻烦。

 

首先我们知道房地产是有周期的,在高涨期过后总有一个相对的停滞期,所以在停滞期,您一定要坚持住,一定要耐心等待市场下一波的向上攀升,据Building Wealth Through Rental Property一书的资料统计,房地产平均每7年就会翻一倍。如果您现在房子的价值是$250000,那么14年以后您的房产价值就是1000000!当然不是每一年房地产都会平均增长10%,而是有些年份没有增长,有时是负增长,但有些年头里会增长20%30%甚至更多!所以关键是要在低落的时候不要失去信心。

 

其次一个关键的问题就是如何管理。如果您打算亲自管理房地产的话,一定好在买房地产之前就作好相应的心理准备,管理房地产是要投入相当的时间和精力的。我所认识的朋友中不乏有这样的人,他们在兴奋的买下来投资房之后,没有过多地考虑出租会带来的麻烦:自己找租客、维修、交纳地税等等。有的租客不按时交纳房租,或是有的租客不爱惜房子。所以他们实在受不了这些麻烦,投资房在手中拿了几年之后,还没有来得及等它涨价,就卖掉了。如果您实在没有时间亲自管理的话,或许可以考虑把房地产交给物业管理公司,公司收取一定的管理费用,但负责给您打点,找租客、负责维修等等。所以我觉得如果您计划买投资房,必须在买以前就应该安排好房地产如何管理。要把管理出租房当作一个生意来做,要给它一定的精力和时间投入。相信如果您有了这样的准备,就不会觉得出租房是一件头疼的事情了。

 

另外,房地产投资还有一点就是在您急需要钱的时候,兑现比较慢,要等房子卖出后才可以拿到钱,而卖房子不是一两天的事情。所以建议投资固然重要,但贷款上一定要留有余地,不要将弦绷得太紧。

总之, 我认为买出租房是一件值得去做的事情。对于我们一般人来说,积累财富是要靠投资的,打工挣钱只能在养家糊口之外有些赢余而已。尽早着手投资为日后退休养老做准备是十分重要的,或许您投资做得早、做得好的话还可以在50岁上下可以不为生计而奔波,做到真正的经济的自由(financial freedom)。而房地产无疑是您达到此目的的有力的手段之一。



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