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商业贷款

作者: 何 悦    人气:     日期: 2004/10/18

来,常常有顾客电话咨询商业贷款,今天写这篇短文向大家做个基本介绍吧。

我这里所指的商业贷款,是贷款买商业物业,例如买个店铺、办工楼或工厂厂房等。也就是说,给银行的抵押品是这个商业用途的物业。有些时候顾客需要贷款买个生意来经营,但抵押的是自己所住的房子,这种贷款在银行还算为个人贷款,不算做商业贷款,因为抵押品是个人的住宅。

商业投资风险相对大。商业物业受经济、市场、政策、城市规划等影响比民用住房大得多。市场好时,好租也好卖,但一旦市场不好,或租客搬走,商业物业就可能闲置几个月甚至几年。利息、保养费、保险等等要照付。New Lynn就有一座三层的办公楼,空了三年多,没人买也没人租,直到最近才卖了。商业物业没有租客,其价值就会大打折扣,有时赔本也卖不出去。由于商业物业风险相对大,银行在贷款时政策也同民宅贷款不同。

 

首先商业贷款的贷款成数较低。我们都知道,一般民宅可以在银行贷到80%、甚至95%﹔而商业贷款则一般只贷60%-65%,将近一半的资本要靠投资者投入。这个数字的确不低,所以不少人想买但买不了。

其次商业贷款的利息比较高,一般要比房屋贷款高1%左右,银行还可以根据其风险系数(例如:位置、用途、甚至租客的情况等)随意调整利率。所以顾客问商业贷款的利息,我们也只能回答个大概,具体要由贷款银行根据具体情况定出。

 

第三,商业贷款偿还的期限短。个人住房贷款期一般都为25-30 年,而商业贷款一般不超过10年期。银行要贷方尽快偿还本金以减少其风险。

 

说了这样多困难,有些顾客不禁要问,为什麽还有人投资商业物业呢? 回答是:增值与回报。商业物业假如买在好地点,增值也是相当可观的。另外商业物业的回报率高(也就是租金高),一般都在10%-15%之间。现在的贷款利息只有8%,所以都是正回报的。即使是十年期的贷款,一般情况下租金都可以完全支付贷款,不用房东倒贴。 还有很有吸引力的一点是,商业物业管理起来很简单,房东除了支付银行的贷款外,其他费用(如地税、保险、水电费等)都由租客交﹔而且租约一签就是2-5年期。商业物业的租客由于要考虑到其生意本身的形象,都会爱惜这个物业,维护保养并保持清洁。不象一般性出租房,租客常来常往,不付租金不爱惜房子的现象时有发生,搞得房东个个头痛。商业物业的房东真可以说是坐在家里高枕无忧,只管收钱了。

 

做商业物业的贷款,银行在要求申请方填写收入、资产、负债等表格外,还一定要求有一份独立评估师的估价报告。这份报告的费用一般都在78百甚至几千的。另外,与个人贷款不同,申请商业贷款,银行一般都要收取一定的手续费的。

 

近来有些顾客买几十、上百英亩的大片土地,纷纷询问贷款的事宜。类似这样的土地,要看分区。如果分区是大片土地的休闲农庄,银行还可以做为民宅处理。但如果分区为商用或农用,则要以商业贷款处理了。还有一种情况是买一大片空地,也属于民用分区,但买下来之后,马上即可分割、开发和销售,这也属于商业贷款的范围。

 

商业贷款与个人贷款有许多不尽相同的地方,每个case都不同,每一单都要具体情况具体分析,操作起来比较复杂。因此商业贷款的处理周期也比较长,一般要2-4周的时间,估价本身就至少2周。所以您若要买商业物业,在买卖合同书上,贷款时间可千万别只写5天呦。

随着华人人数的增加及各类商业活动的发展,我相信会有越来越多的人对购买商业物业产生兴趣。商业物业回报高又易于打理,对屋主来讲很划算。早些年来的不少港台的移民,不少人都投资了商业物业和大片土地,如今的回报都不错了。您若有商业贷款的需要,欢迎您同我联系。



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