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新西兰建筑法(七):默示担保

   作者: 霍建强    人气: 956    日期:2015/8/11

新的默示担保包含在所有建筑承包商和客户之间关於民宅建筑的“民宅建筑合同”中。这些担保具有强制性并且不可被排除在合约之外。这些担保包括:

·建筑施工按照合同和建筑许可中规定的方案和具体要求正确执行,并且遵守建筑规范(Building Code)及其他相关法规;

·使用的全部材料符合用途并且全新(除非双方另有约定);

·建筑施工须在合同详细说明的日期或时间段之内完工 (如果没有规定具体日期,须在合理期限内完工);

·民宅单位施工完成时即适合居住(如果作居住目的的话);

·如果合同中说明该建筑施工有特定用途,此建筑施工及任何所用材料都必须符合规定的用途。

违反默示担保的补偿办法

之前的《建筑法2004》没有详细说明任何违反默示担保要求的补偿办法。屋主能够选择采取的措施与任何违约请求权提供的没什麽不同,也就是审判程序或仲裁等。

从2015年1月1日起,如果有违反默示担保的情况,屋主可以有新的方法来采取行动。新的补偿办法包括:

·如果违约可被补偿将如何处理(条款362M);

·如果违约性质严重或者违约无法补偿将如何处理(条款362N)。

如果违约可被补偿,客户(屋主或之後的屋主)可以要求建筑承包商通过修复或更换承包商或转包商提供的不合格材料来对违约进行补偿。如果建筑承包商拒绝修复或未能在合理时间内提供违约补偿,客户可以采取直接行动并且在合理范围内追回因承包商违约而承受的费用。

如果违约不可被补偿,或者违约性质严重,客户可以取消合同或者要求赔偿损失,作为建筑施工产品价值降低导致低於已付价格的补偿。取消合同的意图须在取消生效前告知建筑承包商(条款362P)。

合同违约赔偿要求必须在诉因出现6年内提出(《起诉期限法1950》(Limitation Act 1950)条款4)。这个期限通常从建筑开工之日起开始计算。3年的“延迟获知期限(late knowledge period)”可适用於获知日期或合理获知日期。担保可由客户丶转卖购买者和该建筑之後的任何屋主强制执行。

要求建筑承包商对建筑完工一年内提出的缺陷进行修复(条款362Q)

建筑施工完工一年内如果发现缺陷且改缺陷可被修复,客户可以通知建筑承包商并且要求修复缺陷。建筑承包商必须於合理期限内修复缺陷(包括修复或更换承包商提供的不合格材料)。

条款362S为建筑承包商关於默示担保及通知的缺陷提供了辩护。然而1年的缺陷通知期丶甚至提供的辩护仍在很大程度上有利於屋主,举证责任已被转移。因此一旦屋主声称房屋有缺陷,即假定该情况存在,如要证明情况并非如此,则举证的义务就落在建筑承包商头上。

(未完待续。下期建筑法(八):转包商排除在默示担保和缺陷通知期之外的情况)









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