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霍律师说法|房地产产权及小三

   作者: 霍建强    人气: 740    日期:2015/6/30

  两口子合着买房是常见的事。“两口子”指经登记结婚的夫妻,这种“夫妻”也可以是由不办结婚手续而同居的事实婚姻关系产生。就财产分配而言,结婚与否没有太大关系,同居三年,两人的财产均视作“关系财产”,也就是所谓的“夫妻共同财产”。


  买房以及夫妻共同财产概念是大家比较熟悉的,大家不太熟悉更不太留心的是产权持有的方式。主要有两种:“Joint Tenants” 和“Tenantsin Common”。


  这两组词是英国法里来的,中文没有对等词汇。我把Joint Tenants 译作“共同拥有”,Tenants in Common 译作“拥有共同”。这算是“霍译员”首创,是十多年前译的。2011年北师大版《海外创出四重天》也提到这则翻译。


  “共同拥有”指的是你和另外一方共同拥有该共同财产的全部,共同财产不仅限于房产,银行存款、股票及其他的财产均能共同拥有。共同拥有的财产在一方拥有人过逝之后并不成为他(或她)的遗产。共同拥有的全部转到幸存的共有人(即活着的另一方)名下。


  “拥有共同”指的是你和另一方虽共同拥有某财产,但各自拥有明确份额并且可以分别处置。如果一方过逝,他/她所拥有的那部分依其遗嘱处置。


  比方说,张三先生和李四女士合买了一幢房子,市场价$100万,如果是“共同拥有”,张三走了,共同财产的全部则转到活下来的李四身上,由李四单独拥有全部的$100万。如果是“拥有共同”,张三李四各拥有一半,张三走了,张先生的那部分可依其遗嘱处理。


  如果一夫一妻,父母、子女法律上的关系简单,产权的处理也比较简单。如果关系不简单,那么就会有各式各样的麻烦。


  几年前有过老夫少妻的故事。洋老头取了华少妻,洋老头有船有农场有豪宅,寿终正寝后华人少妻却变得人去楼空,一无所有连住的地方都没有,因为洋老头和他的原配对财产“拥有共同”,财产的一半按原配的遗嘱处理。遗嘱写的很讲人情:洋老先生活一天便可在当初他们共同购买的豪宅里享受一天,如果归天了,豪宅得拍卖,没华少妻什么事。当然,洋老先生在他的遗嘱里有没有给华少妻留下什么,不是本文要讨论的话题。但也看得出洋人的法律概念比较清楚,对财产的保护比较完备。


  如果“共同拥有”呢?假如李四先走了,张三拥有$100万房产的全部,后来有了小三,同居三年后小三可依法分张三房产一半。因为张三李四当初是依“共同拥有”的方式来拥有房产的,张三继承了李四的那一半,没想到小三可以平分这一茬儿,即使张三愿意,他子女不见得愿意。要避免不愉快,需要在产权结构上事先设定或采用其他办法(如建家庭信托或婚前财产公证等等)。


  目前大家买房,除非特地说明,否则房产权持有方式大多为“共同拥有”。


  总之,律师如同医生,不是见医生都得去开刀,可以是求医问诊或做个体检。事先准备、做好法律上的体检很重要。



  霍建强(Raymond Huo):新西兰高等法院注册律师;是具近80年历史的著名律师楼“谢福安伦律师事务所”(Shieff Angland Lawyers)合伙人;49、50届国会议员,任法制和财经委员会常委;中国政法大学荣誉教授;“新西兰中文周慈善基金”发起人及联席主席。《霍律师说法》是霍律师就法律和时事而发表的“说法”,就相关话题泛泛而论,并不针对某些具体问题,因此不可视作并替代相关问题之具体法律意见。遇到具体问题,请咨询律师。






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