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选固定或浮动利率费人思量

作者: Julian Nixon    人气: 1924    日期: 2011/9/29

房贷利率预测有点类似于天气预测,尽管有很多专家热衷于发表他们的意见,但你始终得不到一个肯定的结果。

每 一次的预测都基于我们手上最新的资讯。在这些新的细节不断交融的时候,所谓的预测也就随之修正,并排列出最新的因素组合。例如,上月(八月份),大多数经 济学者预测新西兰储备银行将把当时2.5%的官方现金利率(OCR)在9月15日往上调。这种预测的根据,来源于整体经济的良性表现,加上经济发展速度优 于通货膨胀,以及7月份的国内生产总值(GDP)的增长态势。

但是,9月15日,储备银行主管Alan Bollard维持了2.5%的OCR不变,原因是全球经济依然不景气,新西兰只是稍微得到“眷顾”而已。特别是,希腊正面临着巨大的债务问题,并依赖于欧元区内国家给予“拯救贷款”。

Bollard说,当新西兰的表现“相对不错”的时候,全球经济和金融风险正在增加。我们主要贸易伙伴的表现“显著恶化”,并且“全球经济活动减缓的真实风险”确实存在。

因此,我们谨慎地维持OCR在2.5%的水平。他说。

对于借贷方,储备银行在声明中建议道,浮动房贷(利率)应该不会像先前所预测的那种幅度提升。基于6月份的预测,未来12个月的房贷利率将可能上升2%。现在,这个目标往下调至1.4%。目前浮动房贷利率平均水平是6%,未来一年的水平大约是7.4%。

所以借贷方最烦恼的问题是,怎么操作才是最好的?未来5年,我的房贷是选择浮动利率还是固定利率?这种困扰对于借贷方来说是真实的,因为这是一个一年里面需要作出的重要财务决策。这个决策有可能让借贷方多支出或者节省上千元的金钱(取决于他们贷款的数额)。

一名借贷人可能需要支付额外的款项,例如,如果他/她决定未来五年使用固定利率7.59%(汇丰银行的优先利率),但到了贷款期的最后一天,有可能那时的浮动利率维持在5.99%(汇丰银行目前的利率)的水平。

一年后,如果你回眸一下,你或许知道选择浮动利率应该是一条正确的道路。不过,在真实的世界里,我们不可能预先知道这些“回眸”并获得有益的帮助,也不可能有个供Bollard、经济学者和其他意见提供者使用的水晶球。

最新的储备银行数据显示,新西兰64%的房贷(1,372,400宗房贷中的879,532宗)采用2011年7月的浮动利率,浮动利率房贷占房贷总价值的57%(95,989百万元)。

选择固定利率的客户,大多把期限设置在两年以下。

这么高比例的浮动房贷是一种相对较新的现象。还在2008年一月份的时候,当时87%的房贷采用的是固定利率,因为通常固定利率会比浮动利率为低。

但2008年9月后世界发生了变化,纽约的Lehman Brothers公司递交了破产保护申请。这项美国历史上最大规模的破产触发了全球金融的崩塌危机。

之后,在新西兰运营的银行需要降低房贷的固定利率水平,否则便不能获得批发业务资金。最终政府进行了改革,谨慎地调整了银行资金流动的要求,对固定利率也施加了更多的压力。

今天,主要银行所提供的固定利率(包括多于6个月的)都比浮动利率要高。唯一的例外是汇丰银行,他们提供的6个月固定房贷利率是5.49%,而浮动利率则是5.99%。

另一方面,如果OCR上升,那么调整将会随之而来,正如新年时候被大家广为预测的那样。

Bollard曾指出,“如果目前的世界经济发展对新西兰的冲击相对温和,那么OCR将会上升。”

借贷人准备好多付一些钱以求个“心安”,应该会比坚持长线的做法更明智。

根据本月披露的一份报告内容,“对未来5年的评估”, Bank of New Zealand预测 OCR将上升到接近5%的顶峰,远比目前4%的5年拆借率为高。

拆借是一种金融市场里的合约,双方同意交换一定期限里的利息支付,并影响到利率走向的市场预测。

当市场表现得比期望中的OCR峰值为低时,利率是否应该设定到五年以上,而不应该仅局限于短期,这样的争论确实存在,BNZ说。

借贷方可能需要准备在短期借贷方面承受一点“打击”,因为目前的五年利率比浮动利率为高,但长期来说他们将走出困境。

因此,选择固定或者浮动利率的决定并不仅仅是金钱的问题,也是有关信心和保证的问题。

如果财政部长Bill English关于“新西兰整体良好”的描述是正确的话,可以预期近期利率将会上升,固定利率的贷款需求也将上升。

另一方面,如果你对希腊、国际经济和新西兰贸易的未来忧心忡忡的话,浮动利率将不时会比固定利率低。

最后,你可能需要每种方法都考虑一下,并选择一种固定和浮动利率混合的方式。


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