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房地產投資

   作者: Tina Chen    人气: 4756    日期:2006/4/22

    最近Quotable Value對於紐西蘭的房價又有了新的報導,認為經過十月份的遲緩之後,十一月份的房屋價格又有了新的態勢出現。今年住屋的價格直到十一月份為止已經上漲了百分之十五。在十月份時上漲的幅度是百分之十四點五,要比九月份的百分之十四點九降了一些。

    QV 的發言人Blue Hancock說;以十一月份成長的趨勢來看,房屋市場的潛力還是有的,並不像有一些人所預測的會往下坡走。在有些大的城市中心,像是漢彌 栴D就已上漲了百分之二十七點七,基督城上漲了百分之十九點三,威靈頓也上漲了百分之十二。在丹尼丁上漲的情勢則由百分之十六點二下降到百分之十三點八,奧克蘭的市中心是漲了百分之四。

    在一些小城市的中心,像是Wanganui 房價漲了百分之三十八點三,Whangarei 上漲了百分之三十四點五, Gisborne上漲了百分之二十八點四,  Rotorua上漲了百分之二十七點七。

    雖然紐西蘭儲備銀行的理事主席又將貼現率提高到百分之七點二五,企圖想要冷卻紐西蘭的房地產業,但是紐西蘭的房地產業仍然是要比銀行界在一年前所估計的高出了百分之十五。在買賣房屋的實務上來說;房屋買賣價格認知差距如果逐漸縮小,則房屋成交撮合愈容易,而這也是市場買氣是否轉強的一個重要指標。

    事實上做房地產投資除了銀行利率很重要之外,但是還有許多問題相對的也很重要,諸如;經濟景氣問題;房屋的供需現象,以及地段單價與獲利空間等都是非常重要的考慮投資房地產的因素。

    房地產景氣是否能預測,一直都是一個備受關注的課題,該用什麼指標或數值來探知或解釋,也一直被專家們在討論,但由於影響房地產景氣的層面過廣,所以一般常被提出討論的景氣指標不勝枚舉。

    由匯率導致的利率問題與民眾購屋意願也息息相關,是影響房地產市場的重要因素之一,因為當利率上升時,購屋者的負擔會跟著提高,所以民眾的購屋意願會降低,造成建物買賣的數量跟著縮減。

   另一方面,隨著國際油價的飆升,還可能導致水、電、糧食、燃料價格的上漲,進而導致鋼鐵、水泥、石化產品、磚瓦、塑膠製品等建材價格也因此水漲船高,從而帶動房價上揚,這也是國際原油價格對房地產景氣最直接影響的部分。

    紐西蘭的財政部長Michael Cullen一直將通貨膨脹當做是政府不退稅的理由,雖然通貨膨脹對經濟發展較為不利,但根據歷史經驗顯示,通貨膨脹對房屋市場交易而言卻是個正向的因素,通膨將提昇民眾的置產信心。因為大家在保值心理考量下,將資金投入房地產,帶動房價出現大幅上揚。

    雖然以目前情勢來看,再因油價飆漲帶動房價大幅上漲的機會不高,但對通膨的預期將增強民眾的置產信心,對房屋市場交易還是有正面的效應。

   房地產景氣的波動簡單可說是房地產市場供給與需求變化的結果,當房地產的需求大於供給,呈現供不應求時,房地產市場將呈現景氣現象。反之,當供過於求時,房地產市場則呈現蕭條。

    然而,由於房地產具有許多異於一般商品的特性,加以房地產市場發展具動態性,其供給與需求除決定於房地產市場本身的條件外,尚受到總體經濟與金融市場的高度影響。如此也意味房地產景氣的分析與預測不應僅侷限於房地產市場本身的考量,尚應從總體經濟發展與資金流向的角度來觀察。

    以往對於房地產景氣的預測,大多依據歷史趨勢與經驗做判斷,認為所謂「景氣循環」乃一週而復始的現象,是由復甦(recovery)、繁榮(prosperity)、衰退(recession)、蕭條(depression)等四個階段乃依序發生。

    但實際上,此四階段間的轉換通常是漸進而不易察覺的,而且景氣循環雖有循環性的過程,但非定期出現而具有週期性(periodic),也非一完整而極對稱的上下波動趨勢,故每一階段所涵蓋的時間或程度未必相同。造成景氣波動的因素相當多,有心理面的預期、實質產出與就業情況的波動、以及貨幣與價格的波動等等,通常在景氣波動過程中,這幾方面的影響是糾纏不清的。

    尤為重要的是,影響景氣循環的因素可能會因時間而發生轉變,但是這種轉變屬於暫時性的衝擊(shock),還是導致整個循環發生結構性變遷(structural change),需要進一步的加以檢視。

    當然,除大環境的改變之外,房地產市場本身也有相當程度的變革。房地產從以往的「供給短缺」到近年來的「供給過剩」,從優值創造財富的「投資標的」逐漸轉化為「一般商品」,從對抗通貨膨脹的「保值工具」,變成追求享受的「生活必需品」,以往「隨便蓋,隨便賺」的大好時光已逝去,餘屋處理成為目前建商最大的負擔,使得許多建設公司的財務周轉岌岌可危。

    在紐西蘭做房地產投資常見的情況是;一、投資自住或自住加出租,租金可抵部份或全部的銀行貸款,等以後在待價出售變現,賺取增值部份。二、購買物業經 I或出租, 經 I或出租的收入用來還清貸款及其他費用,以後轉賣物業,房產本身及增值部份就是一筆相當可觀的投資回報。三、低價購買舊房,翻修後轉售, 扣除裝修費用及稅費, 賺取其中的差價。四、選購位置好的 Lot 或Retired House, 精心設計, 再建新屋出售,此種投資回報率很高。五、購買期房,預付定金獲得新盤,房屋建好後出手轉賣,會有利潤。六、購買公寓房,先委託管理出租,待房價上升時,轉賣升值。七、購買Industrial Unit,申請重新規劃或做商業出租,利潤頗豐。

    房地產的投資,必須要掌握明確時機,如果在景氣不佳時,購屋最好是以自用為原則,和其他投資一樣,房地產投資也有景氣循環因素,低進高出,是投資獲利的鐵律,所以投資房地產必須時時留意景氣變動,掌握時機。同時個人在準備投資房地產時,應多注意市場及利率等因素,並具備一定額的資金及相關的房地產資訊,如果操作得當的話,獲利性會很高且兼顧保值與增值性;不然的話所造成的損失也會很大的。

    一般來說投資房地產,報酬率的算法是;不動產年報酬率等於每月租金乘十二個月再除以房屋的總價;如果房屋的總價是六百萬,而每月租金為兩萬元,所以它的年報酬率是;兩萬元乘上十二個再除以六百萬得到的百分之四就是報酬率。再根據各種因素的估計,如果年報酬率不錯,就表示六百萬的房價是在可以接受的 圍之內。

    因此有些金融理財專家認為;如果購屋出租報酬率明顯的高過於銀行的定存,那投資不動產就可以算做是一種相對穩健的投資管道,或成為避免資產縮水的資金避風港。

    房地產是一種非常地域性的產業投資,且屬中長期投資,如果是在一個經濟持續成長的環境中,隨著時間的堆積其增值的空間的確很大,只要經濟情況不壞,它也有保值與對抗通貨膨脹的特性,不過,它最大的弱點是容易積壓資金,且經常不易脫手。因此在做房地產投資時,除了第一筆資金外,必需要規畫第二、三筆資金,以備第一筆金踩入的時機不對,還有機會與財力做後續的加碼。

    沒有任何一種投資能夠完全沒有風險,預期投資報酬率越高的投資工具,往往風險也越高,雖然可能有較高的獲利,但相對的虧損機率也較高,然而如果因為害怕風險就完全不投資,等於因噎廢食,反而造成放棄獲利的另一種風險。

    因此,我們要努力的降低風險,事前做好風險規劃,系統性的分散風險,然後有紀律的長期投資,才能夠尋求到一個可預測的長期投資結果,提高成功的機會。 

    華 柦种耐顿Y專家-華倫.巴菲特認為,成功理財並不需要很高的智慧或高明的見解,「理財最需要的是:一個穩健的方法以及堅定的意志,不讓情緒輕易改變這個方法」,沒有人會計劃失敗,但大部分都失敗在沒有適當的計劃。

    華倫.巴菲特,被譽為是華 柦种瘢秦敻粌H次於比 .蓋茨的世界第二富豪,他從五歲開始就會擺地攤兜售口香糖聚攬財富:十一歲凱始買股票;十三歲開始他的實業投資;十六歲高中畢業前就已經擁有四十英畝的農場;一九五六年二十五歲的他只出資一百美元就伙同他人創辦了自己生平第一個公司「巴菲特有限公司」,時隔六年公司資產就達到七百二十萬美元;一九六四年,他個人就擁有了四億美元的財富;一九九四年,他已經擁有了一個價值兩百三十億的財富王國;二00二年時,他的資產已達到三百六十億美元,像他這樣的人可以說是得上是投資天才了。






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