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紐西蘭土地開發的風險溢酬

   作者: Tina Chen    人气: 3607    日期:2005/10/21

    根據 QV survey所發表的直到今年九月的統計數字,全紐西蘭房地產的平均房價是三十一萬兩千八百八十七元,漲幅是百分之十四點九,其它各地的平均房價及漲幅如下;

    北岸市平均房價,四十七萬七千三百零六元,漲幅為百分之十二點三;Waitakere市平均房價,三十四萬四千五百八十三元,漲幅為百分之十二點七;

    奧克蘭市平均房價,四十八萬四千八百元,漲幅為百分之五點八;曼奴考市平均房價,三十三萬七千四百五十七元,漲幅為百分之十三點三;Papakura平均房價,二十八萬四千五百零二元,漲幅為百分之十五點七;漢彌 栴D市平均房價,二十八萬零二百九十九元,漲幅為百分之二十七點六;威靈頓市平均房價,三十九萬五千四百四十九元,漲幅為百分之十一點三;Nelson平均房價,三十一萬一千九百五十三元,漲幅為百分之二點五;基督城平均房價,二十九萬四千九百十八元,漲幅為百分之十九點一;丹尼丁平均房價,二十三萬四千零九十七元,漲幅為百分之二十三點二。

    除了這些地區之外,在南奧克蘭地區的房地產也漲的非常快,已經漲了百分之八,房子的平均售價已經到了四十一萬四千八百二十五元了。其它地區的漲幅東區平均是四點六, Waiheke Island是四點五,奧市的中心則是四點四。Rodney District到今年九月為止的漲幅是百分之十二,這個地區在今年八月份時曾下跌了百分之零點七,但是 Franklin District則由原先的百分之二十點七,增加到現在的百分之二十三點五。

   漢彌 栴D地區的漲幅是百分之二十七點六,Whangarei地區的漲幅是百分之三十三點一,幅度都是很大的。漢彌 栴D市長Michael Redman Whangarei 的市長Pamela Peters都將此功勞推給了奧克蘭市,他倆認為他們區內的地皮及房屋之所以高漲全得歸功於奧克蘭的地皮與房屋太貴的緣故,所以買家才會跑到他們的地盤來買房地產,特別是一些第一次購屋的人,因為只有在這兒這些人才能買到二十五萬到二十六萬左右的房子。

    在統計了Takapuna Milford地區的一百四十四幢高價住屋的售價之後,所得到的結果是;以長期的增長率來說;這些房屋的主人平均每年大約可以獲得到百分之十的利潤。而購買北岸市Hurstmere 路到Lake Pupuke一帶豪華公寓的人,在兩年之內也可以受到百分之三十到六十的增值利益。雖然有些人認為奧克蘭地區的公寓不久之後將有功過於求的可能,但是在市區有許多公寓在出售時仍然可以獲得百分十三到二十五的利潤。以最近的公寓成交價格來說其利潤由百分之七點六到百分之五十二的都有,而這些公寓都是二手的。

    紐西蘭的人口只有四百萬上下,其中有三分之一是集中在大奧克蘭地區,由於人口的增加及都市的發展,因此在土地資源的利用方面近年來發展的很是快速。而在成長管理科學中;認為都市發展是一個動態的控制咦飨到y,在此系統之下,土地開發與地區空間調整、實質建設、公共設施需求、環境保護、人口預測、土地權屬形態及土地所有權人個人之經濟目的,都有著密切關係,這些因素實際關係著土地開發的時機、區位、總量、成本與品質。

    因此,在成長管理追求土地開發與公共設施提供之間、公共設施需求與財政能力之間、土地開發與環境生態保護之間、發展管理與經濟成長以及有效之土地利用與公平之土地分配之間,必需要保持持續的均衡。換言之,成長管理不是反對成長,而是在適當的時機引導土地開發到適當的地點,以便最後能提升生活品質。

    再說,成長管理是建立在都市綜合發展計畫及土地使用分區管制規則的基礎上,用來規 土地開發活動,指導公共設施闢建,引導都市發展趨勢,確保環境品質,並促進經濟成長的管理方式。成長管理通常哂靡巹澋姆椒ǎ浜瞎芾淼牟呗耘c技術工具,來規 都市發展及土地開發的區位、時序、速度、總量及品質,同時考量公共設施的服務水準及成本,來執行土地使用管理與公共設施配置等多目標的土地使用政策。

    根據美國四十多年來成長管理制度發展的過程,從早期一九五O年代到一九七O年代第一波的管制策略,以保護環境資源為目的。到一九七O年代至一九九O年代第二波以管理策略提昇生活品質為目標,其實施的目的在於避免都市的蛙躍發展、解決市場失靈、避免政府失靈、調整公共設施負擔方式、改善都市景觀、以達到提昇土地使用效率與生活品質之目標。

    到了一九九O年代中期,成長管理進入第三波也就是「智慧型成長」(Smart Growth)時期,以「新都市主義」(New Urbanism)的概念,強化都市可居住性,提升都市空間的使用效益,接續第二波的目標,紓緩蛙躍發展壓力,引導人口及產業回流為目的。換言之,在整個制度的設計上,是以「均衡成長」(Balanced Growth)的概念,協調解決公平與效率的問題,進而達到資源持續利用的目標。

    根據土地開發分析價格之計算公式如下:V=[S/(1+R)/(1+i)-(C+M)],其中的V:土地開發分析價格,S:開發或建築後預期總銷售金額,R:適當之利潤率,C:開發或建築所需之直接成本,M:開發或建築所需之間接成本,i:開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

    開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定的銷售單價計算之,前項銷售單價應以比較法或收益法求取得。然而,前述規定隱含著開發或建築後的土地及建物「即刻銷售完畢」的強勢,但是如果,在房地產市場景氣欠佳或整體開發規模較大時,建築完工後建物即刻銷售完畢是幾乎不可能的事,既然如此,便應該考慮總銷售收入時間折現的問題,否則在此前提下所進行之分析,便隱含著總銷售金額與土地價值的高估。

    從財務管理的觀點來看,開發商因土地開發的過程中必需承受未來房地產銷售收入的不確定性,因此開發商必定要求高於市場無風險利率的報酬率,而開發商必要報酬率與市場無風險利率之間的差額,就是開發商承擔風險的「風險溢酬」。

 






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