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奧克蘭地區地產的現況

   作者:Tina Chen    人气: 4170    日期:2005/10/17

    最近主流媒體又再談論;在奧克蘭市、北岸市及曼奴考市的中產階級住宅區,在這三年中房地價幾乎是上漲了百分之八十,這份調查是週末版的英文先驅報所做的,調查的地方都是市郊及市郊邊緣的中等住宅區。
   這份調查的結果發現;高檔次的房屋這幾年升值的幅度及速度都不及一些普通房屋,所謂普通房屋根據該報的定義是指一些中產階級的新移民,在抵達紐西蘭之後,在較貧窮的地方最先購買的第一幢房屋。等這些移民要遷到它處時,卻將這些房屋以極高的價格在市場上推出,這就是這些中等房屋賣高價的主要原因。
   大奧克蘭市的週圍地區,像是奧克蘭市的Glen Innes與 Mt Wellington ,北岸市的Birkdale與Beach Haven,還有曼奴考市的Manurewa East與 Otara,其房價的飆漲就都是這種情況下的產物。只要將這些地區 2002年時的政府價格與2005年的政府價格一比較,就知道這些房子的確是增值了不少,這是Quotable Value在奧克蘭這三個城市重新估價了一百多個地區的房價之後,所得到的數據。但是這些房子由於有些是未經房屋經紀公司自行賣出的,因此有些房屋的價格到目前為止,還沒有登在記錄上,因此確實的價格還不知道。
    週末版的英文先驅報由今年五月到現在為止,僅得到些地區二十多家房屋的銷售記錄。Quotable Value的數字則顯示上述奧克蘭的這三個城市在過去的三年中,房價平均是增值了百分之五十四,再過四個月這三個地區的房屋所有人就會收到這三年來房屋公定價格上漲的情況了,而各地區的市議會也會根據最新的房價收取稅金。
    凡是房價超過平均漲幅的,就會按照其所增值的幅度重新訂定新的稅率,反之亦然。Waitakere市去年就已經算出了住宅用地的平均漲幅是百分之六十五。 Quotable Value的數字要比不久前房地產協會所統計的數字要新一點,是項統計數字顯示由二00二年八月到上個月為止,奧克蘭地區房屋的平均售價由二十六萬四千元漲到三十七萬五千元,平均增幅為百分之四十二。其中北岸市漲的最多,為四十三萬八千元,接下來是奧克蘭市的四十一萬元,其次是曼奴考市的三十四萬九千五百元,最後是Waitakere市的三十三萬元。
    奧克蘭地區房價的的增值情況是有一定的軌跡的,傳統高價的郊區,像是Epsom、 Orakei、 Parnell、 Remuera與 Herne Bay 其增值的幅度大約是百分之四十上下,中產階級住的地區像是;Glen Innes、 Panmure、 Mt Wellington、 Onehunga與Waterview其增值的幅度較大為百分之六十到百分之八十。
    舉一個位在Mt Wellington 快速道路旁的街道像是Malone 路為例;一幢建於一九六0年代的磚瓦住屋 ,在一九九八年的售價是二十六萬元,到了二00二年時的售價是三十一萬兩千元,到了今年九月可以賣到四十一萬五千元,而現今的該地區平均的房價價格要比二00二年時的平均房屋價格二十四萬七千元,增值了百分之六十八。
    根據Quotable Value本年期中的房屋銷售數字顯示;購屋者仍然可以在Otara-Manukau的市中心購買到二十多萬元的房子,但是這種機會不多了, Manurewa的部份地區以及南區高速公路的東邊,房屋的需求仍然高,最近有些土地開發商,正在開發許多農地來建屋,以滿足這些購屋者的需求,這種情況由Botany Downs-Flat Bush的開發情況就可以知道市場的需求還是很旺盛的。住在這個地區的人們其換房率也比住在Pakuranga與Howick的人要快得多,住在這個已建立的地區的人都是該地的居民,而新的移民都湧向了新的區域Botany Downs去了。
    這些地方仍然在繼續的發展中,像是Botany Town Centre、新的Botany 中學,娛樂中心與商業區域諸如賣車場等等。這些區域的房價都在三十萬元到五十萬元之間。
在北岸港口附近的房子由於求多於供因此房價便節節的上升,在Devonport地區一幢中等的房屋其售價已高達六十萬元之譜。
    紐西蘭幾家銀行的專家,最近又預測;未來紐西蘭的房屋需求可能會有所減緩,這是因為到今年年底為止,淨移民的人數可能會是負數,但是實際的情況會是這樣嗎,恐怕這也未必,這些銀行專家的預言有幾次是準的?
    根據梅西大學一項全國性的調查顯示;雖然奧克蘭地區的房價現在仍然是一種上漲的趨勢,但是由於奧克蘭市中心的公寓房子,已有供過於求的現象,現在在奧克蘭大學附近有許多公寓的屋主已經將房租降低了一些,但是事實上這種降價情形在三年前已經開始了。這些公寓的所有人是在大家 幹w公寓時以高價買的,原本是希望能很快的就有回收,沒想到結果是如此的令人頹喪,一間兩個房的公寓的租金已由兩年前的四百二十元,降到現在的三百七十二元。
    現在房子的租金,平均的價格約在兩百五十元左右,Tauranga約兩百四十元,漢彌 栴D是兩百三十元到兩百五十元; 北岸市與Manukau 市的中級房價是三百元到三百四十元不等;Waitakere的房屋租金則由二百九十八元降到二百九十元,奧克蘭市中心則由三百二十五元降到三百二十元。
    地產分析師Kieran Trass說;奧克蘭市中心的公寓在未來的幾年中可能會下跌百分之四十左右,主要是因為供過於求以及國際留學生的人數大量減少的緣故。BNZ銀行的首席經濟家Tony Alexander說;奧克蘭公寓供過於求的情況由兩年前就開始了,這種情況至少還要持續一年到兩年。
    幾天前,媒體上公佈了一個很可怕的數字,紐西蘭今年八月份的外債數字高達十一億,是今年以來最高的月份,這將會促使儲備銀行又要採取它的殺手翦手段,來迫使國內的經濟必再加放緩,現在在紐西蘭的貨幣市場上,九十天銀行票子的利息在過去的兩週已經由七點零五升到七點一七了,許多銀行的經濟學者說;紐西蘭人賺一塊花一塊一的現象如果不改,這種通貨的現象會更嚴重,幸好借錢來花的現象現在已經稍緩,紐西蘭銀行的利息是否還要調高,這要等到十月二十七日儲備銀行開會後才能知道。

 






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