Save on your hotel - www.hotelscombined.com
 
 
免费迷你广告> [租房][生活服务][征婚交友][出售][招聘] 
 

当前位置: 首页 > 专栏 > Tina Chen物业投资专栏

奧克蘭地區房地產的增值情況

   作者: Tina Chen    人气: 4389    日期:2005/9/21


    最近主流媒體上登載了一篇報導說;住在大奧克蘭市的屋主,不久之後就可以由它們的房稅通知中得到印証,他們所擁有的房屋的確是增值了。在過去的三年中,由於房價不斷的攀升,由奧克蘭的市中心到北岸市以及南區的Manukau市的房價,幾乎平均都上漲了百分之五十四。
   根據「週日英文先驅報」所做的一次調查報告上說;現在房價漲的最高的地方,並不是高檔次的郊區住宅區,而是在工作者中產階級所住的區域,這些區域大都是移民們剛到時,就匆匆忙忙買下的較廉價的住宅,或者是一些初次購屋者當時所能負擔所能購買的住屋。
    「週日英文先驅報」最近調查了奧克蘭上述的三個都市中,一百多家住在郊區的房屋,然後再將這個地區今年房屋的政府售價與2002年時的房價做一比較之後就告訴住在這三個地區的屋主,只要再過四個多月,它們就會真正的瞭解到,在過去的三年中,由於他們的房價的增值,他們已賺進了多少錢。
而這三個地區的議會,在估算了這些房屋的最新價值之後,也會根據這些新數據重新調整它們的稅率,房價增值了多少,市議會所徵的稅也會往上調。而這裡所說的增值,是指超過了平均應該成長的幅度而言。當然,如果是貶值了,市議會也應該是按比例平均的往下調,只不過這種情況是難得一見,或者是絕無僅有的。只有美國路易斯安納州的紐奧良市,今年才可能會有這種情況出現。
    在郊區的地方,像是奧克蘭市的Glen Innes 、 Otahuhu;北岸市的 Birkdale與Beach Haven,還有Manurewa 的東區與Manukau市的Otara,這些地區房地產所增加的價值,已經大大的超過了它們平均應該成長的幅度。
    根據房地產業的報告;在郊區的地方像是 Otahuhu,房地產的價值現今已經成長了百分之八十一,而住在該地區的老居民多數是毫無所覺的,到是移民到此地要購屋的人,已感覺到此地的房價已漲高了許多倍。此地許多出租房屋的屋主,也托了此地房屋漲價的福,房屋的租金也節節的往上調。
    北岸的地產業者也說;現在在北岸市,五十萬元左右或以下的房屋是非常搶手的很,往往一幢房屋有好幾個買主同時出價,有百分之九十二的房子都是在上市的兩週之內就賣出了。在所有賣出的房子之中,有五分之一的購屋者是首次購屋,有六分之一是移民。
    北岸市的Beach Haven地區就是一個北岸市郊區,漲價不算很高的一個例子, 自今年五月之後,有三十多幢房屋都是以平均三十四萬三千四百四十五元售出的,雖然這個價格比2002年時的政府價格已上漲了百分之七十六。
   在北岸市東邊的沿海岸地區,這是人人都喜愛購買的搶手地區,像是Campbells Bay 與 Castor Bay,平均房屋的漲幅是百分之八十,房價由最低的四十五萬元到兩百萬元都有,這可是最近銷售的價格。
    在 Manukau市,最搶手的地區是Manurewa的東邊,平均的漲幅也有百分之五十九,現在一幢房子的價格平均至少需要二十四萬七千九百元。
    在西區的Waitakere市,根據今年三月的房屋售價已顯示該市住宅區的房價平均已上升了百分之六十五。
    雖然紐西蘭有許多銀行的專家們都說房價會回穩,會下跌,但實際的情況並不是如此,也許是這些專家們太理論化,或者是需要換眼鏡了,以下便是自2002年以來各地房地產增值的情形;奧克蘭市增百分之五十一;北岸市增百分之六十三;Manukau是增百分之四十九。
    在郊區地方的增值情況如下;Birkdale增百分之八十八;Glen Innes增百分之八十二;Birkenhead增百分之六十三;Manurewa East增百分之五十九,Mt Eden增百分之五十一;Clover Park增百分之四十九;Greenhithe增百分之四十四;Mangere-Favona增分之三十三;Onehunga增百分之三十一。
    基本上房地產價格是經由供需環境決定,供不應求則房價易漲,供過於求則房價易跌;我們常 到有「買方市場」、「賣方市場」的說法,就是市場存在供需落差造成某一方在價格的主導上較為強勢的現象。
    由供需法則得知,市場價格係由供需所決定,當市場需求增加,而供給沒有增加時,房價將會上升,倘若此時增加的供給量大於增加的需求時,房價即使沒有下跌,但也不會上漲,於是從房價變動率的高低,可推知目前市場的供需情形。而房地產交易活動是受銷售率高低之影響,交易頻繁則銷售率高,故藉此一指標即可窺知交易面的景氣 顩r,同時業者也常常以此作為景氣與否之判斷依據。
   過去市場長期存在房地產兼具「投資保值」的說法,就是投資房地產除具有長期租金收益,更可具有房價增值的資本利得報酬,在通貨膨脹或實質負利率時期,這是資金良好的避險管道;但是必需對目前的房地產市場的環境瞭解的很清楚,否則也存在有極大的決策風險。
    而從過去的研究中顯示,升息所造成的貸款負擔增加的影響,在於購屋需求的調整。貸款負擔增加可能會促使消費者購買總價較低的房屋甚至轉買為租;已購屋者則可能因貸款負擔增加,致使短期以縮減其他支出或處分資產因應,長期可能換購較低總價房屋,或轉以租屋方式以解決居住支出過高的問題。因此,小幅度或緩慢的升息,預期應不會造成需求面太大的調整;但若升息幅度過高過快,則將使住宅需求產生結構性調整,對住宅買賣市場而言是不利的。
    物價的變動與通貨膨脹是一體兩面,不僅會影響貨幣的購買力,同時也會影響房地產融資的「機會成本」。從供給面而言,物價上漲會影響建築成本的增加;就需求面而言,人們為避免遭受購買力下降的損失,必設法將擁有的貨幣轉變成保值的工具,因而具有保值與長期增值趨勢的房地產遂成為最佳的投資工具,因此房地產景氣也隨之擴張。

土地房屋買賣與投資
國語、台語、英語
請電:Tina Chen 
手機:021 326 316
公司:414 1118
專線:415 5248
專欄:www.chinese.net.nz
Ray White Albany Village    
Realty Excellence Ltd, MREINZ






微信热门文章

分享此页到:

上一篇:漫談旅館的購買與經 I
下一篇: 奧克蘭地區地產的現況


[文章搜索]

微信热门文章
新西兰房地产,新西兰华人中介 Save on your hotel - www.hotelscombined.com
  © 2017 澳纽网
关于本站 - 联系我们 - 意见反馈 - 广告服务
设计: