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漫談旅館的購買與經 I

   作者: Tina Chen    人气: 3317    日期:2005/9/13

    最近有許多與我聯繫想要在紐西蘭投資朋友,除了談到購買房屋與土地之外,還對經 I此地的汽車旅館,非常的有興趣。除了奧克蘭之外,最近我也帶這些朋友參觀了北島的溫泉與旅遊勝地羅托魯瓦(Rotorua)的旅館經 I情形。還未進入羅托魯瓦,淡淡的硫磺味便已隨著空氣到處飄散,霧般的清煙瀰漫在四週,讓人有一種已經脫離都市城囂,來到蓬萊仙島滌蕩心靈的感受。
    位於北島中央的羅托魯瓦,可說是紐西蘭最早開發的觀光勝地之一,在上個世紀,就有來自世界各地的遊客,到此遊覽壯觀的白色階地 (White Terraces),到了這個世紀,羅托魯瓦不僅以其奇特的地熱地形吸引遊客來此一睹奇景,更以其原始的毛利文化,表現出紐西蘭人的熱情好客之道,與特有的文化魅力。
  羅托魯瓦值得一訪的景點基本上有三個:第一是市中心的周邊,包括政府花園、Tudor Tower以及由湖岸到Ohinemutu毛利集會場一帶;第二是位於南方的毛利工藝學院及地熱地區Whakarewarewa,在這個區中,除了可以見到每小時噴出二十至三十尺水柱的間歇泉 Pohutu Greyser奇景外,還有毛利村值得一訪;第三則是在Ngongotaha山周邊的地區,由這裡可以搭乘吊車到山頂,瞭望美景或在山麓的觀光牧場Rainbow Farm,體驗傳統的紐西蘭農家生活。
    談到旅館,在我們中國的古史「周禮」中就有記載:「凡國野之道,十里有盧,盧有飲食,三十里有宿,宿有路室,路室有委,五十里有市,市有候館,候館有積,以待朝聘之客」。旅館是以供應餐宿,提供服務為目的,藉以賺取合理利潤的一種公共設施,它的定義是:一、提供旅客餐飲及住宿設施。二、是設備完善且經政府主管機關核准的建築物。三、是一種 I利事業。四、對公共負有法律上的權利與義務。五、能提供其他附帶的服務。除了食宿之外,旅館同時也可以提供社交、商業、邉优c休憩的功能。
    旅館業的發展史,事實上可以追溯到史前時代,但是真正具有現代化設備的旅館則是開始於十八世紀,這是因為十八世紀發生了產業革命,促進了近代旅館的發展。一八二九年,美國波士頓首先出現了高檔次的旅館,接著就掀起了一場旅館業發展的高潮,因為它能滿足當時旅客及顧客們的需求,因此到了十九世紀,旅館業便朝向更高級、更大型的方向發展。
 隨著觀光事業的蓬勃及建築技術專精的發展,世界級的現代商業旅館很快的便在美國的紐約州出現,此乃旅館業的黃金時代,接踵而至的是大型旅館及連鎖旅館的經 I。可惜好景不常,一九三0年代的世界性經濟恐慌,為旅館業帶來了黑暗時代,美國許多大型旅館因此宣告破產或被合併。直到一九四0年代,二次大戰後,旅館業才再度回復景氣,即使是在歐洲,旅館業也如雨後春筍般地出現。接著汽車旅館也因當時人們旅遊的需要而開始發展,直到今日。
 在我們中國,古代並沒有「旅館」的名稱,但在秦漢時代即因交通發達而有「客舍」「客棧」的設備,提供住宿服務。唐代各國使節來往頻繁,當時的「波斯邸」就是為外國來客而建的。自第一次世界大戰後,我們才出現西式的旅館,以便利到中國來的外國人住宿及來往。
    簡單的說旅館所銷售的東西就是「環境」「設備」「餐飲」「服務」「氣氛」及「安全」,依其性質旅館可以分成:「商務旅館」(Commercial Hotel)、「休閒旅館」(Resort Hotel) 、「汽車旅館或稱公路旅館」(Motel)、「公寓旅館」(Apartment Hotel)、「機場旅館」(Airport Hotel)及「青年旅館」(Youth Hostel)等等。
   旅館的經 I型態也可以分成:自 I、委 I、國際連鎖、國內連鎖與策略聯盟等等。在購買旅館之前,一定要先看看它的 I吒艣r,這包括「住房率」、「平均房價」、「住房旅客類別」、「 I業收入結構」、「支出結構」、「平均產值」及「稅前獲利率」等等。
想要經 I旅館業,就必需注意它的特質,所謂旅館業的特質就是:一、巨額資金構成進入的障礙。二、地理位置重要,土地獲得極為困難。三、旅館建築結構無法改變,使早期業者漸失競 幜ΑH⒔ I技術易被模仿,外溢性高。四、先進者並不必然有累積經驗而降低成本的優勢。五、先進者無法藉由先投資於產能設備而先獲規模經濟。五、顧客品牌忠斩雀摺
    旅館業在管理方面也有許多問題:一是交通問題、二是住房率、三是人力資源、四是基層人員的流動率、五是缺乏高專業的人才、六是供應商的議價力量、七是旅行社的接頭、八是旅館內設備的供應商、九是餐飲供應、十是競 幷撸喊ìF有競 幷吲c潛在的競 幷摺⑹皇且泻玫能涹w就是創新服務,十二是要有好的硬體指的是旅館的新設備。
經 I旅館最重行銷,包括國內行銷與國外行銷,更必需做好廣告策略、媒體策略及公關及文宣等。因為旅館業是一個「管理決定盈虧」、「經 I決定成敗」、「服務決定存亡」的事業,必需時時求好,刻刻求新,不斷努力,不斷改進,也是一個需要全力以赴全神投入的事業,稍有不慎,稍有違規,不但會造成損失,而且也會有隨時被淘汰的可能,當然,經 I的好,經 I得法也會很快就可以名利雙收的。

 






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