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油價飆漲與購屋保值

   作者: Tina Chen    人气: 3513    日期:2005/9/1

     由以往的經驗證明,石油價格的上漲及石油危機,都會造成物價的大幅上漲,也會使物價指數居高不下,而通貨膨脹具有催化市場買氣及房價的效果,因此每當物價上漲壓力出現時,不動產業就以購屋保值為增加買氣的主要訴求。
    今年由於懼怕國際恐怖攻擊的隱憂,油價再度飆漲,已經影響到民生物價,雖然有人高喊第三次石油能源危機已經到來,不過發生在過去的「油價推動房價」的歷史,現在可能不會重演,但是基於油價帶動物價上漲的壓力以及不動產保值的觀念,因此也激起了許多人購屋保值的想法。 
    房地產具有保值的功能,通貨膨脹也會抵銷了存款利得,更何況在負實質利率也就是在物價上漲幅度超過利率的情況下,如果將錢存在銀行,那購買力就會不增反減,在這種情況之下,購買不動產便成為資產保值的最佳管道。專家們曾將定存利率與物價漲跌幅比較研究後發現,實質利率愈低,房屋市場交易熱度的確有愈高的傾向。當然,並非買了房地產就一定確保資金也能保值,仍應慎選房屋與地段,有長期租約的承租戶最為理想。此外也應保留一定比例的維修與稅賦成本,更應將利率上漲因素考量進去,才能確保投資的效益。
    由於對房地產及資金哂糜^念的改變,因此有許多蓋好的房子未必有人搬進去住,房地產從以往「供人居住」的用途,變成了投資、理財的主要工具。房屋除了居住之外,還成了對抗通貨膨脹和用來增值的法寶,很多人家就同時擁有好幾棟房屋。
    挑一棟自己喜歡的房子並不難,但是很多購屋者其實更關心,如何買到一棟既可保值又容易脫手的房子。許多投資者在選擇投資標的同時,也相當注意流動性的問題,流通性高代表容易變現,房屋的流通性高,將來脫手的機會也大。因此在選購房屋的時候,就特別注意到流通性的問題,房地產相對於其他投資,雖然流通性沒那麼高,但只要留心還是可以找到容易脫手的房地產的。
    除了購屋購地之外,還有一種投資的方式,就是購買「地上權住宅」,所謂「地上權住宅」就是在他人土地上擁有建築物、只是使用地主土地上的權利。這樣做其目的是在使無土地的地上權人,可以利用土地所有權的土地,建築房屋、以調濟「權」與「用」的關係,使土地能發揮最大的功用。
    地上權房屋,就是購屋人對於該房屋僅購得建築物的所有權,並未取得土地的所有權,且需先繳交權利金及每年需給付定額租金給土地所有權人。
    房子出售是房子有所有權,而土地則袛有「地上權」,這兩種權是不一樣的,所謂地上權,是在他人土地上有建築物及使用其土地的權利。地上權是一種不動產物權。例如:一棟五層樓的公寓,對所座落的土地僅有地上權,買了一戶位於二樓,僅對該二樓的房子有所有權,對該公寓所座落土地則只有地上權持分。
    購買地上權住宅售價的確較一般住宅便宜,如果消費者能擺脫傳統有土斯有財的觀念,渴望購屋但手頭現金不多的購屋者,也可以把地上權住宅列入考慮購屋的 圍之內,這種方式簡單的說,就是買房子,沒有買土地。
    投資的目的是要賺錢,保值的目的是要保住資金不虧本,但是風險與報酬率是息息相關的,通常投資標的物的風險越高,潛在的報酬率也越高。一般來說投資風險包含系統性和非系統性風險兩部分。系統性風險通常是由整體政治、經濟、社會等環境因素造成,因此系統風險無法藉由分散化投資來消除。非系統風險是指一種隨機變動的風險,通常受到經 I管理,財務或意外 顩r如火災,竊案等的影響,非系統性風險可經由投資組合規劃來降低,是一種可以分散的風險。
    最近所發生的油價飆漲的現象應該是屬於前者,在一九七○年代全球發生了兩次石油危機,導致了油價暴漲及經濟重挫。為了避免石油問題再度衝擊經濟,各國曾積極尋求降低對石油的依賴度,尤其是希望不要過於依賴中東石油,但現在石油仍占全世界現有能源總消費量的四成,且二0二0年全球石油消費量預估將增加到每日一億一千九百萬桶,較一九九九年每日七千五百萬桶石油消費量,成長百分之五十九,由於至二0二0年能源總消費量也將成長百分之六十,所以石油在未來二十年會持續占能源總消費量的四成。
    因為中東地區的石油蘊藏量極為豐富,而許多地區的石油生產卻已面臨瓶頸,現階段政經情勢不穩定的中東地區之石油占全球石油供應的比重,也將重新提高。因此未來數十年,以中東石油為主的石油供應數量與價格的穩定與否,持續影響全球經濟發展,而石油危機所帶來的油價波動,仍將是國際的焦點。 
    高昂的石油價格,經常和經濟惡化聯繫在一起。在過去的三十年中,重大的經濟衰退常是在石油價格持續上漲後出現的,而這些油價上升,常常是由於中東的政治或軍事衝突引起的。
    油價上漲及升息對房市的影響應是間接的、長期的且緩慢的,所以短期油價上漲所產生成本推動的通膨效果,即使反映到不動產上面,也要經過了一段不算短的時間,才會對房價的提升有明顯的影響。但若是目前的高油價成為常態,或是其漲幅加劇,就必將影響物價水準,並進而造成房價的上揚應無庸置疑,此點是值得投資者小心謹慎並仔細及長期觀察的。

 






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