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房屋的售價

   作者: Tina Chen    人气: 3121    日期:2005/7/28

買賣房屋,價格往往是買賣雙方用來決定是否成交的最後關鍵,而且只有能成交的價格才是真正的價格,凡是沒有成交的價格只具有參考性,或者它只能反映了賣方,也就是房屋所有者單方面所認定的價值。

影響或決定房屋價格的因素大致有兩個:第一是大環境;像是政策的制定與改變、景氣的時機等等,這些對於房地產價格都會產生影響。第二是房屋本身的影響,像是地段、建材、區位、面積、隔間、停車位、海景與貸款的成數等,當然行銷策略、貨款條件、交易天數、購屋者的特質等等,也會影響到房屋的交易價格。

由於在房屋交易時,價格變動的因素太多,這當然也與「經濟學」中的供需理論息息相關。當市場價格上升,如果市場出現「供給量超過需求量」時,這種現象便稱為「超額供給」。此時,物品的價格便有下降的趨勢。而價格的下降將會令超額供給的數量減少。當市場價格下降,市場出現「需求量大過供給量」的現象時,這便稱為「超額需求」,出現超額需求時,物品的價格便有上升的趨勢,而價格的上升將會令超額需求的數量減少。

當市場上買賣雙方對物品的價格水平和交易數量都感到滿意,大家都沒有傾向要作出任何改變時,市場便處於均衡的 顟B,我們稱需求曲線與供給曲線相交的一點為均衡點,該價格水平便稱為均衡價格。而該數量則稱為均衡數量,市場產品的數量與市場消費者的購買需求一致,因此價格可以相對的保持穩定。

 市場價格通常可分為:「供給價格」(Supply Price)、「需求價格」(Demand Price)與「市場價格」(Market Price)。「供給價格」一般稱為訂價,也就是賣方最低所願意出售的價格;「需求價格」是依據本身對商品的效用及參考供給價格而形成的,通常也就是「買者最高所願意而且能夠支付的價格」;「市場價格」是買賣雙方實際交易的價格,此價格是供給與需求雙方共同咦鞫纬傻模簿褪恰赋山粌r」。

買賣雙方透過價格的協議,形成價格空間,此價格空間是訂價與成交價之間往往是會有價差的。因此也出現了幾種不同的價格:

()、表面價格:售方對購屋者所開出的價格,也就是售方購屋者溝通價格的起點,表面價格必須能引起銷售者和購屋者溝通的意願,更通俗地說,也就是表示必須能讓買賣雙方有意願談下去,至於談的內容,可能是價格,也可能是其他的銷售條件。

表面價格必須能為銷售者和購屋者引導溝通的方向或塑造溝通的空間,即是在「表面價格」和「底價」之間塑造買賣雙方的議價空間,並引導雙方在這空間中溝通。表面價格必須能反映或塑造不同產品之間的差異程度,這對於整批推出銷售的預售屋而言其重要。表面價格必須能具有與底價互補的功能,或者保有創造「超價」的機會。

  ()、底價:指售方最低的可售價格,是售價的底限,也是受方維持利潤目標的基礎。

()、成交價:成交價是經過了銷售努力之後,購屋者真正購買的價格,但在景氣熱絡或當預售個案的銷售況甚為搶手時,購屋者很難有議價的機會,有時候「表面價格」即是「成交價」。

在買賣房屋與土地的過程中,都必需經過「議價」與「談判」過程,這是解決「價格」所必需進行的程序,它是一種讓雙方妥協和解的過程。它是一種解決問題的共同決策過程,也就是必須要談判成員全體共同來解決問題。






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