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最高法院判決對物業投資的影響

   作者: Tina Chen    人气: 3227    日期:2005/7/28

    成立於去年七月的「紐西蘭最高法院」,是紐西蘭最終的訴訟單位,任何紐西蘭的法律問題經此一判,就一切都拍板定案了。

上週「紐西蘭最高法院」所做出的決定性的判決,使得紐西蘭的物業投資者,將來在投資大企劃案等待批准時,將會面臨更多的門檻需要跨過,手續也較煩瑣,時間也將拖的更長。

在奧克蘭執業的律師也是「資源管理法案」的專家Richard Brabant說;最高法院所做的這個決定,具有非常重大的意義,因為它可以改變整個大投資案大企劃案的批准過程。法院已准許「紐西蘭Westfield與其業務團體Northcote Mainstreet對批准北岸市Fox商店購物中心案」所提起的上訴。

這個案子整個訴訟的過程,到目前的進展如下:

20037月: Discount BrandsFox購物中心取得了不需要舉行「資源評估報告公 會」的許可;20038月:該項「資源評估報告」獲得了北岸市議會的許可;200425日: Westfield 在奧克蘭高等法院對Discount Brands 提起上訴;20046 14日: Discount Brands在上訴法院打敗了 Westfield公司;200411月中: Discount BrandsFox購物中心開幕。現在:Westfield 在紐西蘭最高法院打敗了Discount Brands,但是Fox購物中心要繼續 I業,應用他藏在袖中的第二個資源同意的迥摇

Richard Brabant 說;這個案子最具明顯的意義是它推翻了先前「上訴法院」所做出的決定,並且恢復了「奧克蘭高等法院」先前做的判決。同時也可能對一些地產業的開發者產生一些巨大的影響,特別是一些先前不需要通知或不需要報告的大計劃,也就是不需要舉行「資源評估報告公 會」的大計劃想要獲得通過時,這些投資者,所花的資金將會增加,所計劃的時間也會增長。

特別是他們如果需要繼續從事這種不需要舉行「資源評估報告公 會」的大計劃時,事先必需取得更詳細更高層的資訊。

Richard Brabant 也說;在「紐西蘭最高法院」做了這項決定之後,各地區的市議會今後對申請者在做出不需要舉行「資源評估報告公 會」時,必需要更謹慎了。「最高法院」在判決中認為北岸市議會在做出此項決定時所獲得的資訊不夠,因此支持高等法院原先所做的判決,該判決認為Fox購物中心先前所做的「資源評估報告」並不正確。

紐西蘭是一個非常重視環保的國家,1970年代開始一直到今天,全世界至少已有四十個國家,規定各種重大工程建設須要事先進行「環境影響評估」。相關學術的發展,則於1980年代漸趨成熟,1990年代開始,環境影響評估的學術發展,更是多元與多樣。

一般來說,各種工程建設愈大,它所帶來的利與害的影響也愈大,對生態與社會的衝擊也會愈大,面對這些愈來愈多的重大問題,「環境影響評估」也就成了近代人類寄望能以理性方法制定各項重大決策的主要依據。

就以建築時的整地觀念而言,以往建築基地環境開發常採用不透水舖面設計,造成大地喪失良好的吸水、滲透、保水能力,減弱滋養植物及蒸發水分潛熱的能力,無法發揮大地自然調節氣候的功能,甚至引發居住環境日漸高溫化的「都市熱島效應」。

此外,過去的都市防洪觀念,都希望把建築基地內的雨水盡速往鄰地排出或引流至都市公共下水道系統,造成都市公共排水設施極大的負擔,形成低窪地區每到大雨即淹水的窘境。而現今最新的綠建築觀念就是「基地保水指標」即是藉由促進基地的透水設計並廣設貯留滲透水池的手法,以促進大地之水循環能力、改善生態環境、調節微氣候、緩和都市氣候高溫化現象。

其次,就以辦公建築為例,辦公建築依空間使用性質可以分為自用型辦公建築、出租型辦公建築、自用兼出租型辦公建築、特殊型辦公建築、公寓型辦公建築、複合型辦公建築等六大類。辦公大樓是由辦公使用空間以及共同使用空間所構成,辦公空間部份具有辦公、資訊交換、資訊管理等功能;共用空間部份則具有交通、服務、大樓管理、設備系統、衛生系統等功能。

辦公建築的開發與興建計畫往往必須經過詳細而務實的土地開發效益評估才付諸實行,而興建完工後之使用管理成本與 I呖冃В徽撌瞧髽I自有型的辦公建築或是出租型辦公建築都非常注重。

一天當中,辦公建築內的使用者在裡面的時間是固定的,所以人們必須往返於居家與辦公室之間,因為通勤行為而產生的交通旅次必須靠便捷的都市交通網路系統來提供。辦公建築除了提供在內上班人員停車空間需求之外,另外必須提供洽公人員的臨時停車空間,這對於位處大眾咻斚到y不便的地區非常重要。然而,停車空間的 I哂幸粋共同的現象就是在上班時間往往車滿為患,而下班時間宛如空城,同時在上下班交通尖峰時間,內部停車場的車輛出入往往造成鄰近交通動線的壅塞。

辦公建築的外殼多為密閉式構造,並終年仰賴機械式空調。因此,在常態使用之下,確保辦公室建築物的室內空氣品質,並塑造一個健康、快適的辦公環境非常重要。因此,智慧化的辦公建築有兩大方向的機能必須滿足;其一是利用電腦控制空調、能源、保全等設備系統,並且智笞罟澕s能源、最大效率與最舒適環境塑造之目標;另一是對應於各式網路通訊設備系統與辦公室自動化系統機能。簡而言之,智慧型辦公建築必須包括辦公室自動化、建築設備自動化、資訊通信自動化以及人性化空間之塑造等。

在紐西蘭要做物業投資,「資源評估報告」非常重要,通常此項報告是由市議會做成的,如果有需要,就要經過公 會來決定了。





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