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最新的建築法規與影響房價的因素

   作者: Tina Chen    人气: 3386    日期:2005/7/28

    紐西蘭國會通過的「二00四 年建築法」已於二00五年三月三十一日開始實施,基本上來說;紐西蘭是一個「自己動手做的」國家,有些人連房子都是自己動手蓋的,新出 t的紐西蘭「二00四年建築法」對於這一點並沒有做甚麼改變,但是在這個新的法律當中,到是有其它幾個極為重要的改變,對於屋主來說是必需要注意的。

    最重要的一點是對於時間拖的較長的「自己動手做的」的蓋屋計劃,「蓋屋同意」(building consents)現在已經有了新的時間方面的限制,諸如;屋主必需在獲得了」「蓋屋同意」後的十二個月內開始動工,然後必需在獲得「蓋屋同意」後的二十四個月內完成「蓋屋同意」內所准許的各項細節。

在這個新的法規中,對於原先所發給的「蓋屋同意」的項目,將會做許多的查驗工作,任何在「蓋屋同意」中所沒有列出的建築項目將被視為「沒有經過同意的項目」,這個規定的意思就是說;假如屋主對於原先的建築想要做任何的改變,就必需在動手之前,要將原先的「蓋屋同意」送到有關單位去做申請辦理修改的手續,未經核准這些修改是決不可以動工的。

這個規定所隱含的意思也就是說;一件修繕或重新整修的工程可能會拖上好幾年,但是屋主也不必灰心或失望,假如您對這些工程有週密計劃,如果整修或重蓋的時間超過兩年,您還是可以先買下這個房子,再化以整為零的方式一個一個的做單獨的零星的申請。

新法做這項規定其意義是;一個良好的工程,必需在事先做週密的計劃,這是非常重要也是必要的。蓋屋的人必需在申請「蓋屋同意」之前,就要找好所有的技工與建材,對於建築的各項細節不管是物料還是工人,都必須齊備,一個螺絲釘與一個小工人都必需事先準備好。

這個規定同時也可以使屋主避免不必要的浪費與增加預算,因為任何的改變都需要事先獲得核准否則不能動工,因此屋主在事先就必需計劃的非常完美,除非萬不得已,決對不會再做任何的變更。因為任何一項變更都是既花錢又花時間的。
   
到了二00九年時,對於這些「動手自己做」的屋主,將會有更進一層的限制與管理,到時將會有另一個新的建築法出現,這個新的建築法會對「動手自己做」的屋主有更深一層的管理,雖然這些細節還在研究中。也就是要對萬一這些「動手自己做」所蓋的屋子蓋的不好,有可能造成居住者潛在的危險,或者屋子本身會造成某種災害,加以管理。二00九年的建築法,就可能會規定某些重要的會造成傷害的工程,必需是要具有從事建築獲得執照的人才能做。

這個法規也准許技工來監督動手自己做的人,但是事實上,在實行起來的時候可能會有困難,因為技工可能沒有甚麼吸引力,但無論如何,如果您預計要在二00九年時蓋房子的話,那請您務必在預算中列入要請有執造的建築工的費用。

說起來,雖然新的二00四年的建築法,增加了一些限制,但是大家都必需想一想工程的保證問題,二00四年的建築法是要讓大家更重視工程的設計與建造的過程,因為這會影響到住屋的品質與住屋者對房子結構的信心。

每個人都有權住在一個蓋的高標準的房屋內,也要讓將來的購屋者對他們所要買的房子產生信心。假如您是一個「動手自己做」的建屋者,「二00四 年建築法」帶給您的訊息是;要在第一時間內計劃的好,再按圖施工蓋好它。
   
房價結構,是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。

賣相好的房子,不代表品質好。買房子最怕買到金玉其外,敗絮其內,看房子時,身上最好帶點可敲打的東西,以防屋主為賣得好房價,而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在 澅诤痛纱u上敲打,萬一敲到異樣的地方,可當場向屋主詢問。

由於影響房屋價格的因素很多,而且相當的複雜,大致可分為總體環境因素、個體環境因素及其他因素三大類:

一、總體環境因素:就是指影響市場供需的因素,諸如;政治、經濟、政策、社會、行政等因素等,都會影響房屋市場的供需。政治因素包括:國際局勢、國內政局等。經濟因素包括:國民所得、物價水準、金融財政、利率水準、貨幣供給量、空屋率等。政策因素包括:為解決或減少價格機能的不健全或外部不經濟(External diseconomy)而藉政府的政策來干預市場,以求資源的有效利用及分配,一般較常見的有:土地計劃及管制、對土地及建築物結構防災的管制及住宅政策等。社會因素包括:人口成長率、家庭結構、風俗習慣、社會福利等,個人所得的日益提高,也增強了對住宅的需求,相對的也刺激了住宅市場的交易。

二、個體環境因素:是指由於房屋本身實質結構屬性與其所處地區之區位屬性或基地特性,可歸納為下列幾點:1.住宅實質結構屬性:包括總面積、房間數、屋齡、樓層數、建材設備、基地面積、格局規劃、地質與地勢。2. 區位屬性:至中心商地與其他主要活動場所距離的遠近,以及公共設施的便利程度,反應出區內的生活品質與基礎公共設施、交通便利性、容積率等。3.社區特性:包括:社區名望、居住密度、嫌惡性設施、污染程度、位置、各種土地使用混雜程度等。

三、其他因素:包括行銷策略、貨款條件、交易天數、購屋者的特質等,都會影響住宅價格的個別差異性,就算是彼此間具有相同的住宅屬性,價格也會有

所不同,有關房屋的種種定價方法,因限於篇幅容後再談。






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