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首次购买房屋贷款咨询

   作者: 王立立    人气: 4944    日期:2004/9/19

首次购买房屋贷款咨询
问:银行批准房屋贷款的基本条件是什么?

答:银行在审批房屋贷款时主要看两点:首先是抵押物(Security),即你将购买的房屋(或土地);其次是偿还能力(Debt Servicing),它则由你的收入情况而定。

问:银行能批准客户多少贷款金额?

答:一般而言,银行倾向按房价的80%贷款给客户,即你自己要付20%的首期款。举个例子,假设买一个20万的房子,银行可借给你16万贷款。当然银行有时也贷95%的款,但相应的审批手续以及各方面的要求就会严格得多。值得注意的是如果你买的是城市公寓(apartment)或排房(Terrace House)的话,有些银行比较保付,借给客户的贷款比一般的房屋要少得多,但有些银行则灵活一些,借给客户的比例与普通房子一样。

问:房屋贷款的收入条件是什么?

答:多数银行是通过公式计算来核定你的偿还能力的。通常是用你每周(两周或一个月)还款的数额,除以你同期的税前收入,得出的比例必须小于或等于30%-35%。打个比方,一个15万的贷款,以利率6.5%,年期25计算,每周还$233,那么所有贷款人(丈夫、太太或其它人)每周税前收入的总和必须在$665-$780之间。收入的含义是很广泛的,它包括工资收入(Full time or part time),生意收入,租金收入,利息收入,海外任何
收入,学生津贴,福利金等等。对收入的具体要求,每个银行有其不同的政策,有些银行比较灵活掌握。譬如对新的移民来讲,有的虽暂时还未能在纽西兰找到工作,但对于支付每周的还款,却没有任何问题,因为付房租也差不多是这么多,在这种情况下,虽然有的银行可能不予贷款,但也有的银行则比较通融,仍是乐意贷给客户。

问:贷款的最长年限是多少?

答:一般而言,最长25-30年,或者以65岁减去你的实际年龄,即是你贷款的最长期限。例如,如果你今年50岁,那么你的还款期限最长为15年,不过银行有时也灵活处理,即便你年纪大了,仍给你较长的年限。

问:还款方式有几种?

答:主要有两种。第一种是每期支付给银行的本金和利息的总和在整个贷款期限内是个固定不变的数目。但在这个本金与利息的总和中,本金是越多越多,利息则越来越少。本金与利息此消彼长,但总和仍是一个固定数目。这种还款方式有些银行称之为“Table Loan”。第二种是每期支付银行的本金在整个贷款期限内是不变的。而利息则随着本金的减少而减少,这样每期支付给银行本金与利息的总和是越来越小。这种还款方式有些银行称之为“Reducing Loan”。这两种方式各有其利弊,客房应根据自己的需要以及偿还能力做选择。

问:贷款利率有几种?各有什么利弊?

答:通常有两种:即固定利率与浮动利率。而固定利率又可分为固定半年,一年,二年,三年,四年,五年。选择固定利率可保证你的还款数不受利率波动的影响,从而比较安全。但固定利率,顾名思义,稍欠灵活,一旦卖房或多还款可能招致罚息。浮动利率灵活,多还款也好,卖屋也好,不会有什么罚息,但浮动利率风险大,有时可能遭受高息之苦。

问:还款周期有几种?怎样向银行缴还贷款?

答:通常有三种:客户每周,每两周或每月向银行缴付本利。在还款期间,银行会根据你的周期将还款数在你的银行户上自动扣除。你的任务只是及时存钱在自己的银行户头中即可。

问:在什么样的情形下银行要求房屋做估价(Registered Valuation)?

答:第一,私买的房子(Private Sale),第二,借款比例超过成交价格的80%以上,有的银行是75%。但也有银行对高达95%的贷款也不需估价。第三,贷款金额超过一定的数目。至于这个数目各银行不尽相同。有的银行要求是30万以上,有的则是50万。除此以外,转换银行有时也要求估价。

问:海外无居留权人士是否可以贷款?

答:有些银行可以。但客户至少要付房屋价格的20%作首期。如果人在海外,他(她)可以授权给在纽西兰的亲人和朋友帮忙处理借款事宜,但必需办理一个受权书。

问:贷款期间如果卖房,银行方面有什么要求?

答:即便是仍欠着银行贷款,你一样可以卖房。当然如果在利率固定期间卖房,可能会有罚息。是否一定罚,或具体罚多少,取决于你还款时,市场的利率及你自己贷款时所定的利率。

以上是一些基本的问题,写出来供大家参考。希望能给初次借款者一些帮助。






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