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何去何从

   作者: 王立立    人气: 3284    日期:2004/9/16
周六的早晨,朋友打来电话,说是下午要参加一个房子拍卖,叫我也去看一下。她大致讲了一下房子的情形,挂断电话前,信誓旦旦地告诉我:“这个房子,我最多去到35万。”

我提前15分钟到达拍卖现场时,但见房子周围到处都是人,好不热闹。Home尚在open之中,人们前脚进,后脚出,像走马灯似的,想必门槛都快被踏破了。碰到了朋友,她告诉我说,看情形,竞争比她预想想得要激烈一些。于是自动把自己的底价抬高了5万,再次语气坚定地告诉我:“这个房子超过40万,我就不要了。”

拍卖很快就开始,也很快地便冲到40万万,我以为我的朋友会就此停手了,谁知她似乎忘了自己的“诺言”,还在那儿和其他三个人“较劲”,小脸涨得通红。我很想在一旁提醒一下,但紧张时刻,根本容不了我做任何举动。只好目瞪口呆地看着她一个劲地往上冲。房子最后以$450,500成交,归了朋友。一锤定音的时候,我象众人一样,也对她鼓起了掌,脑子里却在想:“她在搞什么名堂?比她的底价超过了5万呢!”

事后,我的这位朋友“自圆其说”其行为道:市场决定价格。又不是她一个人冲到45万,而是有好几个人都同时争到差不多这个价位,她只不过是比第二高的买家多付了$500块钱而已。她也想以40万或是35万买下这个房子啊,但其实只是自己一厢情愿的梦想罢了!

唉,姑且不论朋友是否买贵了这个房子,应该说,她的经历其实是颇能反映目前这个市场行情的。相信其他正在看房的人也一定有同样的体验,你心里觉得一栋房子最多只值20多万,但往往却卖到30多万。又或者一栋你认为只值50万的房子,最后却以70万成交。你看来看去都觉得不值的房子,却还是很快地被别人买走。蹉跎来蹉跎去,只好眼睁睁看着房子走得快,卖得高。想起一位客户朋友说的话:“一觉一醒来,哦,房子又没了,价格又涨了。”倒是颇为形象。感觉上市场一片闹哄哄的,四面八方,东南西北,到处都在买啊买啊。种种统计数据更是表明,市场完全没有停顿的迹象。奥克兰的气温虽然日益在降低,房市的温度却仍是在不断地攀升。雨季的来临,丝毫也未熄灭一点人们买房的热情。这个冬天,房地产一点也不冷清了。

而我们的市场,是处于大涨前的前奏,很快就要到了顶峰?抑或还会继续维持相当长一段时间(例如两年或更长)的增长?市场是仍健康地发展着,抑或已孕育着危机?此时,作为经验老到的投资者或投机者的你,是该及时抽身出来,还是继续恋战?又或者是新兵一名的话,此时加入滚滚洪流的投资大军,是不是为时已晚?但如果不搭上这班车,又要等到何时,房价才会回落……何去何从的房价,真的令人有些无所适从了。

记得我在96、97年时,听见不少客户说,“唉,我要是在94年或95年多买了几栋房,如今岂不就发达了?”今天我仍是听到同样的话:“如果我在2000年或2001买了十栋八栋房子,我现在就是百万富翁了”。唉,当然都是马后炮。但如果你今日预测纽西兰的房价还会强劲增长一至二年的话,你大可多买几栋啊,两年之后脱手,保准比打任何工都强呢。但市场上会有多少人敢这样做?于是只好又等两年之后发表“马后炮”言论了。毕竟,快进快出,低买高卖,短炒获利,只是那些大胆勇敢和眼光极准,或是莽打莽撞、不知深浅却运气极好的人玩的游戏,对大多数普普通通、谨小慎微的人来说,房地产投资还是一项长期行为。

一路以来,在我的文章中,应该说了房地产投资的不少好处。日前一位客户打来电话,说是想听听反面意见。我想我也应该“公平”一些了。这里姑且不去评判目前的市场如何,一向认为,就象任何其它的投资一样,房地产投资也是有其风险的,且更不是适合每个人的一项投资。于是今日不妨反其道而行之,强调一下房地产投资的不好处吧(其实也是老调重谈)。

首先,很多人投资房子(注意,这里并不包括自住),是相信房价永远会上涨,人们很难接受相反的事实,尤其是在市道好的时候(当然,长线的话,任何投资都是上涨的,但这个“长线”要等多长,又或者你有没有这个耐心,便是得考虑的了)。但记住,what goes up , must come down,如果你正好在高价位入市,其后由于种种原因(例如回流),又不得不在低价位卖房的话,亏本自然是逃不脱的。且相比股票基金等投资,房地产套现相对要难很多,尤其在市道低迷时,就更不容易了。这点尤其适用于在纽西兰尚没有长期打算,或暂时还不知道未来会不会留在这个国家的一些移民。

其次,大多数人在买投资房时,都是找銀行贷款,不少更是100%贷款。贷款虽容易,却不是“无息”的,庞大的债务仍是要偿还的。如果房子好几年都不升值,债务又偿还得很慢的话,你就得想想这适不适合你了。一位投资者,97年以23万买了一栋投资房,找银行借了23万。六年过去,本金只偿还了2万多一点(记住,你每周偿还的贷款数额中,利息是占绝大多数的)。偏偏他买的那栋房,又未见有什么升值,如果现在卖出去,基本上是亏本的。还不要去想过去六年管理租客的烦恼了。

再次,租屋市场也是有起有落的,虽然目前的租金不俗,但并不保证以后都是这样。加上在纽西兰,不太好的租客为数还真不少,拖欠房租,损坏房子不是不普遍。法律又似乎更偏重于保护租客的利益。作为房东的你,有没有足夠的心理准备,时间与精力去和租客打交道呢?

最后,房子不是买了就搁在那儿不用去管了的,你还得去照顾它,打理它并维修保养它。不记得是谁曾说过这么一句话:“Ask not what the physical asset will do for you, ask what you are going to have to do for it”。不要光想着房子会给你增值,想想你要为它付出什么吧!有一位投资者,其出租房浴室下面的木头全腐烂了,为了修理它,不得不把整个浴室的设备全拔出来,重新修理下面的基础。大几千元的修理费就这样使出去了,想想一年的租金也不比这多多少!

唉,我在写这些投资房的“坏话”时,好象把以前所说的“好话”全都推翻了似的,原来我也会自相矛盾。终归认为,房地产投资的确是个很大的commitment,耐心、热情、毅力与承受能力一一不可缺少。但生活中你做任何事,想要得到一点回报的话,又何尝不是这样呢?

Successful Investing!





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