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何去何從

   作者: 王立立    人气: 3928    日期:2004/9/18

周六的早晨,朋友打來電話,說是下午要參加一個房子拍賣,叫我也去看一下。她大致講了一下房子的情形,掛斷電話前,信誓旦旦地告訴我:“這個房子,我最多去到35萬。”

我提前15分鐘到達拍賣現場時,但見房子周圍到處都是人,好不熱鬧。Home尚在open之中,人們前腳進,後腳出,像走馬燈似的,想必門檻都快被踏破了。碰到了朋友,她告訴我說,看情形,競 幈人A想得要激烈一些。於是自動把自己的底價抬高了5萬,再次語氣堅定地告訴我:“這個房子超過40萬,我就不要了。”拍賣很快就開始,也很快地便沖到40萬,我以為我的朋友會就此停手了,誰知她似乎忘了自己的“諾言”,還在那兒和其他三個人“較勁”,小臉漲得通紅。我很想在一旁提醒一下,但緊張時刻,根本容不了我做任何舉動。只好目瞪口呆地看著她一個勁地往上沖。房子最後以$450,500成交,歸了朋友。一錘定音的時候,我象眾人一樣,也對她鼓起了掌,腦子裡卻在想:“她在搞什麼名堂?比她的底價超過了5萬呢!”

事後,我的這位朋友“自圓其說”其行為道:市場決定價格。又不是她一個人沖到45萬,而是有好幾個人都同時 幍讲畈欢噙@個價位,她只不過是比第二高的買家多付了$500塊錢而已。她也想以40萬或是35萬買下這個房子啊,但其實只是自己一廂情願的夢想罷了!

唉,姑且不論朋友是否買貴了這個房子,應該說,她的經歷其實是頗能反映目前這個市場行情的。相信其他正在看房的人也一定有同樣的體驗,你心裡覺得一棟房子最多只值20多萬,但往往卻賣到30多萬。又或者一棟你認為只值50萬的房子,最後卻以70萬成交。你看來看去都覺得不值的房子,卻還是很快地被別人買走。蹉跎來蹉跎去,只好眼 地看著房子走得快,賣得高。想起一位客戶朋友說的話:“一覺一醒來,哦,房子又沒了,價格又漲了。”倒是頗為形象。感覺上市場一片鬧哄哄的,四面八方,東南西北,到處都在買啊買啊。種種統計數據更是表明,市場完全沒有停頓的跡象。奧克蘭的氣溫雖然日益在降低,房子的溫度卻仍是在不斷地攀升。雨季的來臨,絲毫也未息減一點人們買房的熱情。這個冬天,房地產一點也不冷清了。

而我們的市場,是處於大漲前的前奏,很快就要到了頂峰?抑或還會繼續維持相當長一段時間(例如兩年或更長)的增長?市場是仍健康地發展著,抑或已孕育著危機?此時,作為經驗老到的投資者或投機者的你,是該及時抽身出來,還是繼續戀戰?又或者是新兵一名的話,此時加入滾滾洪流的投資大軍,是不是為時已晚?但如果不搭上這班車,又要等到何時,房價才會回落……何去何從的房價,真的令人有些無所適從了。
記得我在96、97年時, 見不少客戶說,“唉,我要是在94年或95年多買了幾棟房,如今豈不就發達了?”今天我仍是 到同樣的話:“如果我在2000年或2001買了十棟八棟房子,我現在就是百萬富翁了”。唉,當然都是馬後炮。但如果你今日預測紐西蘭的房價還會強勁增長一至二年的話,你大可多買幾棟啊,兩年之後脫手,保準比打任何工都強呢。但市場上會有多少人敢這樣做?於是只好又等兩年之後發表“馬後炮”言論了。畢竟,快進快出,低買高賣,短炒獲利,只是那些大膽勇敢和眼光極準,或是莽打莽撞、不知深渽s邭鈽O好的人玩的遊戲,對大多數普普通通、謹小慎微的人來說,房地產投資還是一項長期行為。

一路以來,在我的文章中,應該說講了房地產投資的不少好處。日前一位客戶打來電話,說是想 反面意見。我想我也應該“公平”一些了。這裡姑且不去評判目前的市場如何,一向認為,就象任何其它的投資一樣,房地產投資也是有其風險的,且更不是適合每個人的一項投資。於是今日不妨反其道而行之,強調一下房地產的投資的不好處吧(其實也是老調重談)。

首先,很多人投資房子(注意,這裡並不包括自住),是相信房價永遠會上漲,人們很難接受相反的事實,尤其是在市道好的時候(當然,長線的話,任何投資都是上漲的,但這個“長線”要等多長,又或者你有沒有這個耐心,便是得考慮的了)。但記住,what goes up , must come down,如果你正好在高價位入市,其後由於種種原因(例如回流),又不得不在低價位賣房的話,虧本自然是逃不脫的。且相比股票基金等投資,房地產套現相對要難很多,尤其市道低迷時,就更不容易了。這點尤其適用於在紐西蘭尚沒有長期打算,或暫時還不知道未來會不會留在這個國家的一些移民。

其次,大多數人在買投資房時,都是找銀行貸款,不少更是100%貸款。貸款雖容易,卻不是“無息”的,龐大的債務仍是要償還的。如果房子好幾年都不升值,債務又償還得很慢的話,你就得想想這適不適合你了。一位投資者,97年以23萬買了一棟投資房,找銀行借了23萬。六年過去,本金只償還了2萬多一點(記住,你每周償還的貸款數中,利息是佔絕大多數的)。偏偏他買的那棟房,又未見有什麼升值,如果現在賣出去,基本上是虧本的。還不要去想過去六年管理租客的煩惱了。

再次,租屋市場也是有起有落的,雖然目前的租金不俗,但並不保証以後都是這樣。加上在紐西蘭,不太好的租客為數還真不少,拖欠房租,損壞房子不是不普遍。法律又似乎更偏重於保護租客的利益。作為房東的你,有沒有足夠的心理準備,時間與精力去與租客打交道呢?

最後,房子不是買了就擱在那兒不用去管了的,你還得去照顧它,打理它並維修它。不記得是誰曾說過這麼一句話:“Ask not what the physical asset will do for you, ask what you are going to have to do for it”。不要光想著房子會給你增值,想想你要為它付出什麼吧!有一位投資者,其出租房浴室下面的木頭全腐 了,為了修理它,不得不把整個浴室的設備全拔出來,重新修理下面的基礎。大幾千元的修理費就這樣使出去了,想想一年的租金也不比這多多少!

唉,我在寫這些投資房的“壞話”時,好象把以前所說的“好話”全都推翻了似的,原來我也會自相矛盾。終歸認為,房地產投資的確是個很大的commitment,耐心、熱情、毅力與承受能力一一不可缺少。但生活中你做任何事,想要得到一點回報的話,又何嘗不是這樣呢?

Successful Investing!

(来源:作者授权)






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