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以房抵房

   作者: 王立立    人气: 3356    日期:2004/9/18

前期登出‘投资与养老’这篇文章后,收到好些客户的电话。有的表明,他们其实正在考虑这个问题,有的说他们想这样做,但不知怎么操作。其中有位客户, 问我怎么不早点写这篇文章, 因为他刚把原先住的房子卖掉,又买了另一幢房子,早知如此,他还不如把第一幢房子留着不卖,出租或投资好了,作为日后的养老金。但是我写这个专栏从来都是天马行空,想到什么就写什么。只好安慰这位客户,还有大把机会可以这样做。总之,从客户的反应可以看出,人们在解决基本的温饱问题后,潜意识里都在想着怎样进一步积累自己的财富,争取有个更好的将来。俗话说,水往地处流,人往高处走,就是这个道理。

从一些客户的询问得知,很多人其实都并不知道自己还可以以现有的房子再借钱,买第二间投资房而不用支付一分钱的首期。他们以为必须攒到另一笔20%或25%的首期才可以买下一个房,又或者一定要等到自己目前房子的贷款还完了才可以再借钱。其实这都是片面的想法。当然有些客户也知道可以这样做,但仍是打算一心一意把现有的贷款还得差不多了,才考虑买投资房。但是,记住,时不我与,Timing是很重要的。对大多数人而言,等到把第一幢房子还得差不多,十年八年也就过去了,但这十年八年是多么宝贵的投资期限!如果有能力的话,为什么不考虑现在就买第二幢房呢?更何况你其实并没有太加重目前的负担,因为反正都是租客在帮你还贷款。如果你等到把目前的房屋贷款还完了之后,再买下一个房,你损失的是房屋十年八年升值的机会。专家建议,如果投资房产的话,至少要有七年的打算。即房子七年不打算卖,当然时间越长,房子增值的机会越高,这也就是为什么投资买房应越早越好。

这里谈一下技术上怎么处理这个贷款百分之百。余小姐有一幢价值20万的房子,目前尚欠银行贷款12万。她想再买一套价值也是20万的投资房。如果她打算一分首期都不出的话,假设基于银行贷款的额度是房价的80%,她可以这样做:在第一幢尚欠银行12万的房子中再借出4万,同时把第二幢房子也抵押给银行借出16万,4万加16万正好是20万。这第二幢房子她也可以把它抵押给与第一幢房子借款的同一家银行,也可选择抵押给另一家银行(有时是有必要这样做的)。无论抵押给哪家银行,总之借款额都是20万,即做到百分之百贷款。

写到这里,想玩一下数字游戏。如果你有一幢价值20万的房子,不欠银行任何贷款,现在你打算一分钱首期也不出,基于银行的贷款额度是房价的80%,那么你原则上可以买总共价值多少的房子呢?答案是80万!

你可以买一幢价值是80万的房子,也可以买4幢价值分别是20万的房子,总之,多种组合,只要总值不超过80万即可。现实生活中有没有人这么做呢?当然有,取决于你的收入,自然包括租金收入。比如你打算买4套价值各20万的房子,基本上这4幢房子的租金便cover了你大部分的分期还款数。就算一时找不到租客或者租客欠租的话,如果你本身的收入也还稳定,那么你便不用太担心。曾读过一篇英文投资文章,所阐述的原理便是一个普通收入家庭在十年内其实可以拥有七幢房子,其运作便是如上所述,以房抵房,象滚雪球似的,越滚越多的房子(当然也越滚越多的债务)。

当然我写这篇文章的目的,并不是鼓励人们一下子就买好几个房子,因为你毕竟要考虑你的承受能力及收入情形。客户当中,有在最近六个月内连买四幢房子的,当然也有自去年12月便在看房,而至今仍一个没买的。毕竟我们每个人对理财的兴趣、态度或采取的行动都不一样,但无论怎样,最重要的便是知道自己在做什么,并对自己的行为负责即可了。






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