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Landlord Vs Tenant

   作者: 王立立    人气: 3524    日期:2004/9/18

对于买房投资的人生来说,人们看重的无非是两点:增值潜力(Capital)与回报(Return)。增值潜力与房地产大势有关,取决于经济、人口等增长。回报的高低则由租金的水平所决定。

公式是这样的:用一年的总租金收入除以房屋的买价,得出来的数便是你的回报率。虽然租金越高,回报越高,但Landlord在出租房屋时,不必过份在乎每周租金多十块或二十块,找到按时交租又爱护房子的租客,才是至关重要的。很多人或许认为,我把房子租出去,租客按时缴纳租金,这是项公平合理的交易。的确不错,但如果你去问问做过Landlord的人,很多人都会告诉你一些令人shocking的故事。要么是收不到房租,要么是房子被糟蹋得不复原样。且这在纽西兰还为数不少。

我记得早些年的时候,当我第一次遇到租客交不起房租的情形时,我的反应是吃惊兼不可思议。在我看来,对于有工作的人来说,稍稍budget一下,是不可能交不起租金的。就算没有工作,但有Social Welfare这个永远的依靠,也不致于走投无路。可是为什么还是交不起房租呢?当然,这些年过去了,如今我早已见怪不怪了,因为听的见的太多了。且仔细一想,某种程度上而言,这其实是纽西兰社会经济不可避免的产物。不发达的经济,社会及福利制度不是鼓励人们去工作和进取,人们丧失的不仅是self-esteem,也失去做人的起码诚信和责任。在这种情形下,交不起房子不是什么了不起的事,也不用为此感到羞愧。

想起我的一位也做landlord的朋友,她的租客欠钱,每每她去追讨房租时,她说她的感觉坏极了。收不到租金,损失金钱不说,要去面对那些人并和他们去理论,精神上也倍觉屈辱。因为这在她的道德和人格标准上,是不可接受的。为了照顾自己的自尊和情绪,她最后赔钱也把房子卖了,至少再不必面对这些不愉快的人和事。经此一役,朋友自嘲地说,象她这样心灵脆弱兼怕麻烦的人,是不适合做landlord的。

还有一位我以前的Kiwi同事,她的租客也欠租。她照足了租房条例‘Residential Tenancy Agreement’的每项去做。例如,由最初的发‘10 day notice to Remedy’信,到后来去Tenancy Services进行调解听证(Tribunal Hearing),最后去到法院(Court),Order of Examination等等一系列繁文缛节。虽然最后的判决是她赢了(意料中的事),但在这段漫长的时期内(近四个月),租客所欠的房租越积累越多。到最后还是没钱给。法院只好判决租客每周还10块钱给房东,分4年还清。刚开始,我的同事还会收到这10块钱,到后来,连10分钱都没了,而她则早已放弃了。同事说,在那段去Tenancy Services及法院的日子,她心力交瘁,为此还大病一场。回首这段经历,就象是一场恶梦。她说她后来但求心灵平静即可,损失了的金钱,就让它去吧!

还有一位landlord,租客搬走时,欠了他一千多块房租。当租客回来搬东西时,landlord在租客的车轮上加了一把锁,不让他把车开走。以次要求租客把所欠的租金还清。谁知,租客引用了租赁法The Redidential Tenancies Act 第33条,即‘房东强行扣留租客的东西是违法的’,其结果房东反而被罚了400块钱。而租客所欠他的那一千多块房租,最终也未讨回。唉,这就是法律,别人可以这样对待你,你却不可以其人之道,还治其人之身。这场经历,对这位landlord来说 ,可谓是个惨痛的教训。

另外,根据租赁法,如果你通知租客搬走,到了规定的期限,租客却未搬走,你也不能强行赶他们走。如果未经过租客的同意或是没有Tenancy Services颁发的‘Order of the Tribunal’,你是不能把房子要过来的。否则的话,你将要被罚款1000元,或坐3个月的监,甚至既罚款也坐监。本是欢天喜地做landlord,到最后,反而有可能身陷囹圄,这更是得不偿失了。

所以说,在纽西兰做个房东,并非易事。房地产又属于长线投资行为,人们非得有足够的耐心及承受能力不可。投资专家们建议,房东在招房客时,最初的筛选工作,是最为重要的。最好要求租客提供推荐信。宁缺勿滥,即宁愿让房子空一段时间,也要找到好的房客为止。房主也要熟知租房的法律条约,避免由有理变成无理。当然,对于好的租客,也要好好珍惜,互相体谅。因为对于从事房地产投资的你来说,你的租客,就是你的顾客。

(来源:作者授权)






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