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投資房

   作者: 王立立    人气: 3112    日期:2004/9/18

當人們擁有了屬於自己的房子,經濟 顩r也大致穩定下來的時候,自然而然就會想到買第二間、第三間房屋作為投資用途。買投資房同第一次買自住的房一樣,也是必須事先做好Home Work。例如,以下問題最好先考慮一番。

1. 打算投資市場的哪個方位?例如有人專投資中產階級為主的市場,有人則著眼於稍貧窮一點的市場。有人喜歡投資傳統上的一些“老區”,有人則瞄誰未來甚有發展潛力的市場。

2. 什麼類型的租客是你想要的?學生?單親家庭?年輕夫婦?或是大家庭?收入較高的白領一簇?還是領取救濟金的人士?

3. 那麼哪種類型的房子又最適合你心目中的租客類別呢?兩房一廳?三房一廳或是四房?房間眾多的Flat或是City Apartment?全幅地的House可供租客的孩子們玩耍呢?還是沒有什麼地的Town House租給工作繁忙的人士?

4. 屋子是很好質量?還是過得去就可以?或是較差也沒關係?

5. 什麼樣的地區?價位在多少?
6. 手上的資金有多少?自住的房子的貸款壓力重不重?銀行可借給你多少錢?
7. 你對風險的承受能力有多大?在什麼樣的 圍內會覺得比較“安全”?

8. 你有多少時間和精力來照顧投資房?

9. 你最終的目標是什麼?例如只擁有一個投資房?或是更多?

當你對上面這些問題有了個大致的答案後,你便可著手下一步行動,即去看房子了。盡管買投資房已是第二次、第三次買房,同上次買房相比,按理說,應該更有經驗和智慧,但在很多情形下,你可能仍是舉棋不定。常有客戶朋友問,他們看到一個房子,覺得也還不錯,但是卻不敢完全確定這個房子到底值不值得買?房主的要價是否偏高?這個時候,行家們的建議便是“Ask questions”,即“問問題”。這些問題包括:這棟房子房主為什麼出售?房子上市有多久了?之前是否有別的買主提過任何offer?這些offer是多少,為什麼沒有被接受?房主或是地產經紀是否知道在這個區域未來將有什麼發展?例如,是否有大學將在這兒開分校?大型的Shopping Centre是否會興建?等等。這些長遠來講都將對房子升值有幫助。相反,如果一條新的高速公路將在你家門口穿過,則對房子的增值不大有利。另外,你也得考慮你的鄰居將會有什麼發展。譬如他們是否會在他們家的前院或是後院蓋房?如果蓋的話,新建的房子是否會擋住你的View?如果會,這也是對你不太有利的。總之,你問的問題越多,加之這個時候,你也看了一些房子,一番詢問比較下來,相信你心中大致便有數了。

既然是買投資房,你還要考慮的一個問題便是它的回報率了。我們做任何投資,自然是得考慮我們將得到什麼回報。投資房的回報率是這樣計算的,即以你全年的租金收入除以你的房屋買價,得數便是你的回報率。舉行說明,如果你買了一個$180,000的房子,每個星期租金是$300,那麼一年租金便是$15,600。用$15,600除以$180,000,得數是 8.7%,這便是你的回報率。理財專家們普遍認為,如果你的回報率達到7.5% 或以上,這才算是一個比較理想的回報。否則你就得好好考慮是否值得買了。當然,除非你買的房子有較大的增值潛力(Capital Gain),例如,有改建、擴建的空間或是帶有一塊地,那麼這個時候,就算你的出租回報率不到7.5%,也還是值得投資的。因為即使出租回報低,但增值潛力大,一樣可以賺錢。
當人們買到房子後,下一步就是貸款的事了。關於貸款金額到底多少算合適,比較理想的情形是你的租金收入正好能覆蓋住你每週的還款數, 幦∽龅讲灰窟L額外填錢進去。在這裡舉兩個例子:A君共擁有4棟投資房,銀行總貸款接近60萬, 起來是筆龐大的借債,但是他4棟房子的租金收入完全能支付每周的還貸額,所以他並不覺有什麼壓力。相反B君雖然只擁有一棟投資房,但因為借的錢多,除了租金收入後,他每周還得額外填補70元,才夠支持銀行每周的本金和利息。在這種情況下,他永遠似無底洞地一直填補下去,不能不說沒有壓力的。總之當我們在向銀行貸款時,一定得考慮我們的“Comfort Zone”在什麼 圍。

最後,理財人士在建議人們什麼時候該入市買房時有這樣一段話“The best time to buy is when you really don want to, the worst time to buy is when you are overly been. Keep in mind, too, that the worst time to sell is when you have to. ”即買房最好的時候是你並不十分想買的時候(或許這個時候你比較清醒);買房最壞的時候是你太過積極的時候(或許這個時候你比較糊涂)。當然,也得記住,賣房最壞的時候則是你不得不賣的時候。遠的不說,近期的例子,像人們義無反顧去澳洲的這個時候。






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